基準地價更新評估工作中的若干問題探討
2015-09-07 00:00:00 本網站
作者：吳海燕
基準地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設用地范圍內，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、居住、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區(qū)域平均價格。
基準地價更新評估對于完善土地市場，合理配置土地資源發(fā)揮了重要作用。筆者就現有基準地價更新評估工作中出現的一些新的問題進行探討分析。
一、基準地價更新評估范圍的確定和銜接
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB-T18508-2014)、《城市土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)所確定的范圍是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設用地范圍。而在實際操作過程中需重點考慮城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。
一般來說，城市規(guī)劃區(qū)的范圍要比土地利用總體規(guī)劃范圍小。此外還有一些獨立工礦區(qū)、旅游風景區(qū)和地方經濟技術開發(fā)區(qū)的擴展，早已突破了原來的行政區(qū)域范圍，形成了一個開發(fā)區(qū)、旅游風景區(qū)跨越幾個行政區(qū)的現象。因而客觀確定基準地價更新評估的范圍就需要考慮一下幾個方面的問題：一是將城市土地定級的范圍和城鎮(zhèn)基準地價評估更新的范圍統(tǒng)一起來，都確定為規(guī)劃所確定的建設用地范圍內的所有土地；二是將跨區(qū)域的開發(fā)區(qū)、獨立工礦區(qū)、旅游風景區(qū)及其經過當地有關部門審批的拓展區(qū)一并納入更新和評估范圍，并從原來的行政區(qū)域范圍內剝離出去，要避免一個區(qū)域出現不同的基準地價標準；三是強調基準地價的評估更新核心在于現狀，同時適當考慮規(guī)劃實施帶來的影響，銜接好城市規(guī)劃問題。
二、新技術新成果在基準地價更新中的應用
筆者認為，需要強調三個方面新技術新成果在基準地價評估更新中的應用:一是城鎮(zhèn)地籍調查成果應用于基準地價更新是一個重要的創(chuàng)新和發(fā)展。城鎮(zhèn)地籍調查成果是近幾年來最重要的土地基礎調查成果之一，利用城鎮(zhèn)地籍調查成果能夠極大地提高城鎮(zhèn)土地級別或均質地域的邊界精度，強調城鎮(zhèn)地籍調查成果應用于基準地價更新的重要性。二是將GIS技術充分應用到城鎮(zhèn)基準地價更新研究過程中，并建立土地定級與基準地價更新數據庫，強調基準地價更新要和地價動態(tài)監(jiān)測銜接起來。三是強調電子底圖的應用，工作底圖、樣點地價圖以及所有成果圖件除了紙質圖外，要求采用電子圖，要規(guī)定各種底圖的具體參數、基準地價更新中涉及的要素必須在底圖上體現。
三、基準地價更新評估參數規(guī)范問題
評估參數是基準地價評估更新和宗地評估中的關鍵因素，主要包括土地還原利率、地價指數和土地增值收益率等指標。筆者在實際工作中總結出以下幾點重點關注的問題:一是利用土地純收益與價格比率法測算土地還原利率時，強調必須選擇足夠多的近期交易案例，并且這些交易案例在用途分布和區(qū)域分布上要科學合理，這樣測算的結果才有代表性。具體數量可以根據不同城市大小和級別等情況確定。二是土地增值收益率的確定方法。同一宗地的出讓土地使用權價格扣除劃撥土地使用權價格后，與劃撥土地使用權的比值，作為土地增值收益率。須強調在不同區(qū)域、選擇相當數量的案例，測算后進行分析檢驗，才能得到準確的數據結果。三是由于不同的評估機構或評估師，評估的結果不同，影響了評估的科學性和權威性。這就需要由政府機構、行業(yè)協會或其他相關組織，定期確定、公布、調整評估參數，保持參數的科學性和統(tǒng)一性。具體來說，應逐步要求研究并公布一個區(qū)域統(tǒng)一的評估參數標準，包括土地還原利率、建筑還原利率、綜合還原利率、增值收益率、地價指數等。
四、細化設置基準地價土地用途問題
基準地價內涵三種用途:工業(yè)、住宅和商業(yè)。但實際存在的土地用途遠遠不止三類。按照國土資源部確定的土地用途分類標準，國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類。在利用基準地價評估宗地地價過程中，如何將這些用地類型歸并到三類用途的基準地價中，估價過程沒有規(guī)定，相關文件也沒有界定，造成宗地評估中選擇基準地價用途的隨意性和混亂。對于一些不好確定基準地價用途的地價評估，估價師往往根據評估目的，有針對性地選擇用途，嚴重影響土地評估的權威性。
為此，應根據相關理論和實際需要，確定土地用途歸并原則和方法，將所有涉及基準地價評估的土地用途歸并到三種用途下，并在各種用途下細分若干子用途。如工業(yè)用地可分為高新技術工業(yè)用地、傳統(tǒng)技術工業(yè)用地。此外，按照三大用途下的不同子用途的利用情況，可以考慮確定不同細類的差別，測算出細類差別系數，作為基準地價評估的基礎。比如商業(yè)用地中，可以分為零售商業(yè)、金融寫字樓、服務、娛樂等，以某種細類為基數，確定其他各種細類的系數差。各種細類系數乘以基準地價之積，作為各種細類用途的基準地價。
結束語：基準地價更新評估工作是一個系統(tǒng)工程，為了更好地為國土管理服務，必須結合實際情況、不斷創(chuàng)新拓展，才能充分發(fā)揮基準地價的重要作用。