數(shù)據(jù)陰晴不定 美國房市復(fù)蘇迷霧重重
盡管自去年年底開始美國住房開工和銷售活動穩(wěn)中有升，但最新發(fā)布的一項房價數(shù)據(jù)卻又給美國房市的復(fù)蘇熱情澆上一盆冷水。標(biāo)準普爾2月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月標(biāo)普/凱斯-席勒美國20個城市房價綜合指數(shù)經(jīng)季節(jié)調(diào)整后下跌1.1%至2003年2月以來的最低水平，去年全年該指數(shù)累計下跌4%。
分析人士認為，美國房市看似走出低谷，但距離復(fù)蘇尚有一段距離，大規(guī)?！坝白訋齑妗钡拇嬖诮o價格帶來持續(xù)壓力，房市復(fù)蘇仍面臨重重阻力。
房價仍跌跌不休
標(biāo)普發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，除了鳳凰城和邁阿密外，所有標(biāo)普/凱斯-席勒指數(shù)追蹤的城市房價在去年12月均出現(xiàn)下跌，其中亞特蘭大、拉斯維加斯、西雅圖、坦帕市的房價均創(chuàng)出歷史新低。至此，美國20個城市房價綜合指數(shù)已連續(xù)九個月下跌，與2006年創(chuàng)下的峰值相比，當(dāng)前房價已下跌34%。
“盡管自去年年中開始房市出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，但經(jīng)濟和消費者信心仍不夠強勁，無法在年底把房市拉回增長軌道?！睒?biāo)普指數(shù)委員會主席大衛(wèi)·布里澤認為，從價格方面看，房地產(chǎn)市場在2011年底的表現(xiàn)“令人失望”。
上述數(shù)據(jù)令外界對美國房市復(fù)蘇勢頭產(chǎn)生懷疑。此前美國方面公布的新房和二手房銷售數(shù)據(jù)均有突出表現(xiàn)，其中1月份二手房銷售指數(shù)升至2010年4月以來最高水平，1月新房銷售量達到六個月來最高水平，二手房銷量也創(chuàng)下2010年5月以來最佳表現(xiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士認為，房屋銷量走強很可能是受到價格進一步下跌的推動。此外今年4月份美國抵押貸款擔(dān)保費用將上漲，購房者也希望在此之前采取行動，這從某種程度上推升了房屋銷量。
參與標(biāo)普/凱斯-席勒指數(shù)開發(fā)的耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·席勒認為，房市“可能在復(fù)蘇邊緣，也可能不在”，但他較一年前更為樂觀。席勒稱，無論住房開工量的上升、建筑商信心的轉(zhuǎn)暖還是失業(yè)率的下降，都是更好的信號，但他擔(dān)心在積極的信號背后，房市仍面臨下行壓力。
復(fù)蘇之路漫長
美國Zillow房地產(chǎn)研究機構(gòu)首席經(jīng)濟學(xué)家斯坦·漢弗瑞認為，2012年美國整體經(jīng)濟的積極表現(xiàn)將推動房地產(chǎn)市場觸底，但他同時警告稱，即便房地產(chǎn)市場觸底回升，房價在未來2-4年內(nèi)仍可能保持平穩(wěn)的狀態(tài)。漢弗瑞稱：“市場不會在幾年內(nèi)回歸正常軌道。我們正在接近底部，但會在底部徘徊很長一段時間。”
房市面臨的最大不確定性是“影子庫存”的水平。所謂“影子庫存”，是指大型銀行、房利美房地美等抵押貸款企業(yè)持有的正處在止贖進程中的房屋數(shù)量。據(jù)房地產(chǎn)追蹤公司1月份公布的數(shù)據(jù)，自2006年以來，美國約新增500萬套止贖房屋。而由于對貸款商違規(guī)止贖操作的訴訟推遲了止贖進程，預(yù)計今年還將有100萬套房屋進入止贖程序。分析人士稱，數(shù)百萬套止贖房屋的存在，令市場供應(yīng)過剩的情況很難在短期內(nèi)得到解決，同時折價房產(chǎn)進入市場也令房價繼續(xù)承壓。
不過在標(biāo)普/凱斯-席勒指數(shù)的另一位開發(fā)者卡爾·凱斯看來，美國房市復(fù)蘇仍存在積極因素，即美國家庭構(gòu)成出現(xiàn)變化。通常而言美國家庭數(shù)量會每年增長至少100萬-150萬戶，但在2010年3月至2011年3月期間，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。而積極的信號是，在2011年3月至12月期間，美國家庭數(shù)量再度增長。凱斯據(jù)此表示，家庭數(shù)量的增長意味著需求將開始回歸。
標(biāo)準普爾此前也發(fā)布報告預(yù)計，由于美國住房抵押違約比例下降，未來幾個季度止贖房屋庫存增長將放緩，“這意味著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇呈現(xiàn)積極趨勢”。