美國物業(yè)管理
一、美國物業(yè)管理的主要特點
1、物業(yè)管理服務遍及社會各個領域
在美國，物業(yè)管理已十分普遍，為社會所充分認可，并成為城市建設和管理的一個重要的產業(yè)。一些有著優(yōu)秀管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，他們的服務領域，根據(jù)社會化需求可以無限擴展，如在美國排名第一位的物業(yè)管理公司世邦魏理仕，它的管理范圍延伸到醫(yī)療、IT行業(yè)、教育、證券以及高科技企業(yè)等各類物業(yè)。一些物業(yè)公司在常規(guī)的服務之外，還提供洗衣、配餐、病人的運送及護理等社會服務內容，這就對物業(yè)公司提出了很高的技能要求，要求物業(yè)公司既要具備有效的管理手段，同時還要具備跨領域、全方位的專業(yè)服務能力。
2、管理細分，專業(yè)化程度高
專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點。在那里社會化分工十分明確，比如發(fā)展商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)。他們買下土地后，由財務公司做策劃，請項目建設公司建造，委托專業(yè)銷售商售房，然后找一家管理公司或業(yè)主進行管理，他的使命就結束了。開發(fā)商是不愿意搞物業(yè)管理的，因為他們認為房產開發(fā)與管理不同，前者是生產領域，后者是管理服務領域。聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司比自行管理費用反而少。另外，物業(yè)管理在美國已經(jīng)十分專業(yè)化，自己成立一個物業(yè)管理公司，很難得到人們的認可。
物業(yè)管理公司一般也負責整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務則聘請專業(yè)的服務公司承擔。物業(yè)公司接盤后將管理內容細化后再發(fā)包給清潔、保安、設備維修等專業(yè)單位。例如小區(qū)綠化同專業(yè)綠化公司來承擔，保安由專業(yè)保安負責派人承擔，價目交由專業(yè)維修公司按維修合同負責。對外招投標手續(xù)也不像國內那樣復雜，一般由投標公司自己出方案，主要看對方的價位和服務承諾，最后由業(yè)主進行挑選。據(jù)悉，紐約市各類外包合同總金額約1000萬美元，占全年物業(yè)管理總費用的25%。而保安工作則由安檢警察來做，安檢警察隸屬于警察局。因此，物業(yè)公司碰到的因保安人員不具備執(zhí)法權而對業(yè)主違規(guī)違約行為不能處理的問題就迎刃而解了。
美國小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)細分的做法，與目前國內有些公司，如陸家嘴物業(yè)管理公司極力倡導和實踐的專業(yè)管理與專業(yè)服務相分離的做法同出一轍?？梢韵胍姡@也許是國內小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一個必然趨勢。
在美國，對物業(yè)管理公司來說，每一個物業(yè)均是其盈利中心，每一個物業(yè)的管理單位或分公司都是一個完全獨立的公司，每一個分公司都代表了一個地區(qū)，是一個獨立核算的盈利中心，不存在相互間盈虧互補的情況。但作為一個公司來講，處于戰(zhàn)略考慮，他的管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的，都實行標準化管理。如具有80年發(fā)展歷史，排列世界500強的Service Master公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理的服務性公司。它管理了25萬名員工，在43個國家為超過1200萬家客戶提供服務，年營業(yè)額超過73億美元，并創(chuàng)下連續(xù)30年股價穩(wěn)定增長的驕人記錄。在美國，它共有5000多個物業(yè)管理項目涉及的領域涵蓋了美國的證券交易所、著名的大學、醫(yī)療機構等多種物業(yè)類型。公司通過幾十年的實踐，建立起了一套標準化、規(guī)范化的知識管理的信息系統(tǒng)，公司從管理層到作業(yè)層的工作，都能按照這個系統(tǒng)進行，盡管公司規(guī)模在不斷擴大，人員不斷增加，都沒給公司的管理帶來任何影響。
3、職業(yè)化體系完備
美國有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經(jīng)理人制度。所謂職業(yè)經(jīng)理人是指以企業(yè)行政為第一要務，接受投資者聘用，根據(jù)合同條款，運用杰出的管理和經(jīng)營手段，使企業(yè)發(fā)展和獲取利潤的專門人才。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在美國已成為一個新的社會階層，對城市管理和社會發(fā)展起到十分重要的作用。
美國物業(yè)管理經(jīng)理人有三類：第一類是樓宇經(jīng)理，他們一般不與業(yè)主直接發(fā)生聯(lián)系，在總經(jīng)理不在的時候，負責樓宇日常的管理工作；第二類是物業(yè)經(jīng)理，其職責主要負責聯(lián)系相關代理商、擬訂物業(yè)財務報表、物業(yè)招租等；第三類是資產經(jīng)理，負責地區(qū)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對市場進行調研，確定管理物業(yè)的整合和取舍。隨著物業(yè)管理的職業(yè)化，目前一般資產經(jīng)理與物業(yè)經(jīng)理融合在一起，物業(yè)管理的部分職能由樓宇經(jīng)理負責。因此在美國一小區(qū)的物業(yè)管理事務只需要一個職業(yè)經(jīng)理人就能搞定，且這個經(jīng)理人在某些只租不售的樓盤內還兼管租賃事務和資產管理。
隨著物業(yè)管理經(jīng)理人職業(yè)化的發(fā)展，全美國物業(yè)管理協(xié)會也擴展了相應的資質培訓和認定，針對大型居住、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)和綜合物業(yè)的管理者，給予注冊物業(yè)管理經(jīng)理人的認定。注冊物業(yè)管理經(jīng)理人需通過一系列考試，包括物業(yè)維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產管理、風險管理等等。注冊物業(yè)管理經(jīng)理是房地產管理領域的杰出專業(yè)人員，這項資質是成為專業(yè)人士的重要標志。所以，美國物業(yè)管理經(jīng)理是一項受人尊重的職業(yè)，年薪都在10萬美元以上，這比一般大學教授還高。在美國，物業(yè)公司與業(yè)主簽約后半途撤退屬于違法，做不好就得自己掏腰包，因此優(yōu)質物業(yè)和科技含量高的物業(yè)管理，實力差的公司和管理者就不敢去碰。這樣，等級，資質的作用就充分顯現(xiàn)出來。
二、美國的樓宇星級管理
美國的大多數(shù)樓宇智能化程度較高，隨著計算機網(wǎng)絡技術的提高，樓宇自動化控制技術也逐漸成熟，一般的樓宇智能環(huán)境可以對內外部環(huán)境的變化快速作出反應，通過集成系統(tǒng)對樓宇進行科學有效地控制和管理。但是，系統(tǒng)集成只是為物業(yè)管理提供了技術和信息平臺。優(yōu)秀的管理服務是樓宇管理的主要因素。
綜合美國高檔案樓宇的管理情況，通常彩封閉式管理。就是以樓宇的樓體為管理單位，用隔離體將樓宇與外辦界分開，在管理范圍內對進出樓宇區(qū)域的人員，車輛等流動性因素進行控制管理，即人、車、重要物件進出須登記。管理者對樓宇內治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應等全面負責。采用這種模式管理，集中規(guī)范，水平也高。業(yè)主、住用戶感到安全舒適與方便。這種模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。物業(yè)管理公司為了保證安全，在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內等人員流動量大的地方安裝半路電視監(jiān)控系統(tǒng)，出入口安裝電動控制閘門，樓宇內還有可視對講裝置、報警裝置，方便業(yè)主與保安的聯(lián)系。樓宇內還有24小時的晝夜巡崗，保證樓宇大廈的絕對安全。
在為業(yè)主的服務方面，物業(yè)公司也相當周到，管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等服務，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的服務需求，讓每個人感到舒適方便。物業(yè)管理公司定期組織業(yè)主交流、聚餐，以營造業(yè)主之間的融洽氣氛。大多數(shù)物業(yè)公司還在樓宇大廳設置咖啡臺，供住戶免費享用。有的甚至每天早上免費擺出數(shù)樣西餐早點，為那些匆忙的上班族提供方便。
專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照樓宇管理的規(guī)定，為其接管物業(yè)的公共地方及其設施購買保險，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問題有所保障，保障公共地方及設施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。購買此類保險后，投保人對第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責任，便由保險公司承擔。比如樓宇外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、私家車被盜等情況發(fā)生。