四川出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見
寫字樓租不出去，可以改建后作為住房出租；個(gè)人出租住房，月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前免征增值稅……日前，四川省出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），公布了一系列政策。其中針對(duì)“商改租”可能涉及土地使用年限延長(zhǎng)而導(dǎo)致需要補(bǔ)交地價(jià)的問題，《意見》也明確了“商改租”后，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
購(gòu)租并舉、住有所居，四川將從培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面出發(fā)，支持加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。到2020年，全省基本形成以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。
商業(yè)房改住房
水電氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)收
《意見》支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
“這肯定有利于幫助商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存和增加租客可選房。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授、博士生導(dǎo)師劉璐接受華西都市報(bào)記者采訪時(shí)表示，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，適合目前市場(chǎng)的需要。
此前有報(bào)道稱，成都商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存去化周期超過14年。“此舉除了能緩解去庫(kù)存壓力，另一方面也能繁榮租賃市場(chǎng)，尤其對(duì)年輕人來說，房源多了以后，相應(yīng)租金也會(huì)降下來，對(duì)年輕人買房之前的過渡是很有幫助的。”劉璐說。
針對(duì)此前業(yè)界關(guān)注最多的“商改租”后土地性質(zhì)改變的問題，《意見》提出，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)是40年，而住宅一般是70年。改變性質(zhì)后，土地的價(jià)值如何補(bǔ)差價(jià)？“《意見》通過規(guī)定土地的使用年限不變，暫時(shí)回避了這個(gè)問題，可能還需要后續(xù)的細(xì)節(jié)來說明這一問題如何解決。”不過，劉璐指出，《意見》也明確了調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這一點(diǎn)將增加商業(yè)用房改為住宅出租的吸引力。
個(gè)人出租住房
臥室面積不少于5平方米
過去一刀切禁止的“房中房”，現(xiàn)在將允許通過合理、合法的途徑來實(shí)施。
《意見》提出，支持和規(guī)范個(gè)人出租住房，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。
“這一舉措有利于盤活空置的住宅。”劉璐說，各個(gè)城市里都有很多房子已經(jīng)出售了，但是卻空置著，這是一種浪費(fèi)。此舉鼓勵(lì)把閑置或空置的住房出租，有利于盤活住房存量。
如何改造有沒有標(biāo)準(zhǔn)？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)此前因群租生活環(huán)境差而易發(fā)的安全事故？
《意見》對(duì)如何改造也做了相關(guān)規(guī)定。改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。同時(shí)，改造后每個(gè)臥室使用面積不得少于5平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。
“這是《意見》對(duì)房屋改造在安全上提出的明確規(guī)定和要求。”劉璐表示，要求改造必須確保消防設(shè)施完好有效，是保證安全問題。而對(duì)臥室使用面積的規(guī)定，除了安全問題，也是對(duì)生活品質(zhì)的一個(gè)保證。
免增值稅一年
個(gè)人出租房月收不超3萬
在住房租賃消費(fèi)方面，《意見》提出要進(jìn)行鼓勵(lì)，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人在稅收上將給予優(yōu)惠政策。
其中，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；其他個(gè)人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。
“對(duì)個(gè)人房租收稅其實(shí)有一定難度，主要是查證起來困難。這個(gè)減稅措施，非常符合現(xiàn)在的供給側(cè)改革，房主將更有動(dòng)力規(guī)范地出租房屋，也能促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。”劉璐說。
為了促進(jìn)住房租賃消費(fèi)，《意見》也表示將鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。
公積金租房
租住公租房可全額提取
2015年，四川落地執(zhí)行“職工連續(xù)足額繳存滿三月，即可申請(qǐng)?zhí)崛」e金支付房租”。
此次《意見》中明確，各地要落實(shí)提取住房公積金支付房租政策。職工租住公共租賃住房的，按照實(shí)際房租支出全額提取；租住商品住房的，各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平和租住住房面積，確定租房提取額度。
同時(shí)，《意見》指出非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證后，在居住地提取住房公積金用于支付房租。
在公租房方面，《意見》提出，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，支持公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。軍隊(duì)撫恤優(yōu)待對(duì)象和住房困難傷病殘退休軍人、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。
新聞背景
建立租購(gòu)并舉 實(shí)現(xiàn)住有所居
解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。不少歐美國(guó)家居民家庭租房的比例超過30％，美國(guó)約有1／3的居民家庭租房住，德國(guó)居民家庭租房比例超過50％。
“但目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)曾表示。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授也指出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。特別是隨著中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，會(huì)有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場(chǎng)無疑將發(fā)揮重要作用。
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