規(guī)范市場(chǎng) 促進(jìn)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展
10月1日，成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知(以下簡(jiǎn)稱《措施》)。市房管局及相關(guān)部門對(duì)新政進(jìn)行了解讀并表示：“成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)是穩(wěn)定的、健康的，也是可持續(xù)的。政府對(duì)保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的信心是堅(jiān)定的。維護(hù)市場(chǎng)秩序的決心是一貫的。打擊各種擾亂市場(chǎng)的行為，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的態(tài)度已鮮明。希望消費(fèi)者理性對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，理性消費(fèi)，切實(shí)保護(hù)自身權(quán)益?！?/SPAN>
據(jù)悉，為保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，夯實(shí)國(guó)家中心城市建設(shè)的宜業(yè)宜居基礎(chǔ)，切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾的合法權(quán)益，《措施》出臺(tái)，從規(guī)劃、土地、建設(shè)、限購(gòu)、銷售、監(jiān)管、保障等11個(gè)方面提出具體措施，于即日起施行。
此次新政，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有怎樣的影響和意義?昨日，記者采訪了業(yè)內(nèi)專家——西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師劉璐。劉璐表示，成都這次的房地產(chǎn)新政，既表了態(tài)，又敲了警鐘，還做了防患于未然的安排，對(duì)于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展有著重要的意義。
新政力度 開發(fā)商營(yíng)銷行為將更加規(guī)范
劉璐認(rèn)為，“規(guī)范商品房銷售行為”這條政策將使得開發(fā)商的營(yíng)銷行為更加規(guī)范，能有效維護(hù)和保障購(gòu)房者的切身利益。
“這條其實(shí)就是要限制‘捂盤惜售、囤積房源’等行為，避免惡意炒作。此外，‘按一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售’也避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷售人員人為加價(jià)，影響客戶正常購(gòu)房。防患于未然總是好事。”他說(shuō)，“違規(guī)為個(gè)人提供首付款”則實(shí)際上是進(jìn)一步限制了中介金融化的趨勢(shì)。這種趨勢(shì)本身沒(méi)有好壞之分，只是一種工具，但是在市場(chǎng)較火的時(shí)候，容易讓購(gòu)房者以過(guò)高杠桿的狀態(tài)買房，積累金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而“發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場(chǎng)秩序的行為”這條政策算是對(duì)前陣的“幾十套”風(fēng)波做了一個(gè)更正式的規(guī)定的約束。
新政背后 成都房?jī)r(jià)平穩(wěn)溫和
“此次新政也是對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲表示反對(duì)?！?對(duì)于當(dāng)前成都房?jī)r(jià)走勢(shì)，劉璐強(qiáng)調(diào)，一定要從兩方面來(lái)理解，一是從全國(guó)的整體來(lái)看，二是從成都的整體來(lái)看。
劉璐談到，全國(guó)整體來(lái)看，成都的整體房?jī)r(jià)指數(shù)還算不上過(guò)快上漲，相比于合肥、南京那些瘋狂的走勢(shì)，成都整體還屬于比較溫和的區(qū)間。“我專門統(tǒng)計(jì)了今年1-8月的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)(9月的還沒(méi)發(fā)布)，并給全部的70個(gè)城市做了一個(gè)漲幅的排名。如果把這7個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅分成7個(gè)梯隊(duì)(請(qǐng)注意是‘漲幅’，而不是‘絕對(duì)房?jī)r(jià)’)，成都只能排在第五梯隊(duì)，在全部的70個(gè)城市中排名第27位，累計(jì)漲幅3.86%。其中累計(jì)漲幅最大的城市是合肥，高達(dá)38.08%。其他我們耳熟能詳?shù)臒狳c(diǎn)城市，漲得多的都是30%級(jí)別，中等的20%級(jí)別，最差的也是15%級(jí)別(前面提到的鄭州就是這個(gè)級(jí)別的漲幅，排在第14位)。而成都，今年前8個(gè)月整體房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅只有第一名合肥的約十分之一。從2010年1月以來(lái)的成都整體房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前成都整體房?jī)r(jià)指數(shù)距歷史高位還差1.64%!”
另一方面，從成都來(lái)看，劉璐說(shuō)，城南的確局部過(guò)熱，而且外來(lái)投資客較多，也最集中。城南單個(gè)樓盤今年漲幅40%-50%的樓盤的確有，但“成都”不等于“高新區(qū)(南區(qū))+天府新區(qū)局部”。簡(jiǎn)單地說(shuō)，城南的確是成都漲得最快的區(qū)域，但城南的樓市不能代表全成都的樓市。同時(shí)成都樓市的潛在供應(yīng)量很大，城南短期的緊俏并不代表長(zhǎng)期的緊俏。城南是成都樓市潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域。目前，成都城西和城東局部也都有開始發(fā)熱的跡象。但城北和溫江、郫縣(郫都區(qū))等郊區(qū)依然較為“冷靜”。
新政亮點(diǎn)
限購(gòu)對(duì)象
“同一身份自然人、法人”是創(chuàng)新
“‘成都限購(gòu)’消息，雖然不吃驚，但這的確比我想象中的要來(lái)得快一些?！痹趧㈣纯磥?lái)，“保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是這個(gè)政策的核心思想，即不要過(guò)快上漲，而要“平穩(wěn)健康發(fā)展”，同時(shí)給予整個(gè)本地市場(chǎng)正確的預(yù)期引導(dǎo)。
劉璐認(rèn)為，“實(shí)行區(qū)域住房限購(gòu)”本次新政中最核心的一條，“從具體范圍來(lái)看，把成都主城區(qū)和近郊圈層都囊括完了，但并未包括二圈層的都江堰、新都等地。主體上說(shuō)，‘同一身份自然人、法人’，相比于其他城市的限購(gòu)對(duì)象，這一條很有新意。一般來(lái)說(shuō)，限購(gòu)都針對(duì)‘家庭’，當(dāng)然有的是針對(duì)本地戶籍的家庭，有的是針對(duì)非本地戶籍的家庭。成都新政的對(duì)象是個(gè)體，包括自然人和法人。另一方面，企業(yè)買房近年來(lái)也是屢見不鮮，特別是最近北京上市公司‘賣房保殼’的新聞，讓人們對(duì)企業(yè)買房更加關(guān)注。成都新政明確對(duì)企業(yè)買房也做了限制，這應(yīng)該看作是對(duì)傳統(tǒng)限購(gòu)措施的‘補(bǔ)漏’，避免出現(xiàn)以企業(yè)的名義炒房的現(xiàn)象。但企業(yè)團(tuán)購(gòu)住房用于職工自主還是允許的，且必須使用自有資金購(gòu)買?！?/FONT>
“二套房首付提高到40%。這屬于降低杠桿的常見政策。另外值得一提的是，本次房產(chǎn)新政，成都并未限制‘非本地居民’即外地人在本地購(gòu)房。這也展示了成都包容的態(tài)度?！彼f(shuō)。