明年樓市會(huì)怎么樣？
今年以來(lái)，中央陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)。那么，2016年還有哪些底牌可以“助樓市”？
中國(guó)高層從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緘默到正式表態(tài)，到目前開(kāi)始頻頻發(fā)聲，終于要對(duì)庫(kù)存進(jìn)行一場(chǎng)“殲滅戰(zhàn)”。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。
那到底哪里的房子不好賣?數(shù)據(jù)顯示,大量庫(kù)存集中在人口流出、需求飽和、購(gòu)買力不足的三四線城市和中西部地區(qū)。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè),截至今年11月底,一二三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“全面拐點(diǎn)”時(shí)代，過(guò)去高速成長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)正步入“制造業(yè)時(shí)代”。
房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：首先，市場(chǎng)的容量依然巨大，中國(guó)正在推進(jìn)新一輪城鎮(zhèn)化，中國(guó)人口基數(shù)較大；其次，新的市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化趨勢(shì)，有些城市將繼續(xù)增長(zhǎng)，有些城市難以避免面臨下降；第三，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，中小企業(yè)與大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度、地區(qū)集中度均將分化。
北京金隅集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理姜德義也表示，房地產(chǎn)行業(yè)高收益、高回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益逐漸趨于合理，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高、服務(wù)要求越來(lái)越多，優(yōu)勝劣汰、適者生存的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更加明顯。行業(yè)集中度進(jìn)一步上升，洗牌潮正在加速到來(lái)。
克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱判斷，首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用，首套房首付比例降至10%或?qū)⑹?016年樓市去庫(kù)存的“大招”；房貸利息抵扣個(gè)稅政策則能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，一旦實(shí)施，將在一、二線城市引爆樓市。
值得注意的是，受政策刺激較為明顯的，是一、二線城市，并非庫(kù)存壓力較大的中小城市。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議話音剛落，安徽蕪湖市日前就出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，包括市民購(gòu)買新房契稅補(bǔ)助50%，購(gòu)房者可節(jié)省萬(wàn)元以上成本。
而廣西北海市，則于2015年12月20日起開(kāi)始受理購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購(gòu)房人，按所購(gòu)房屋房款總額的1%給予財(cái)政補(bǔ)貼，每套住房限申領(lǐng)一次。
在浙江杭州富陽(yáng)區(qū)，12月8日推出了包含推進(jìn)保障性住房貨幣化、購(gòu)房補(bǔ)貼、人才安居購(gòu)房補(bǔ)貼、住房金融服務(wù)等六項(xiàng)條款的樓市刺激政策。其中，對(duì)在富陽(yáng)區(qū)購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房者，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購(gòu)房款1%的補(bǔ)助。此外，還對(duì)6種不同類型的人才規(guī)定了相應(yīng)的安居購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，最高一次性補(bǔ)貼80萬(wàn)元。
而地處中原的河南在11月10日就出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，并提出，各商業(yè)銀行要積極開(kāi)展農(nóng)村居民個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，對(duì)農(nóng)民購(gòu)房的，政府應(yīng)給予適當(dāng)?shù)钠醵愌a(bǔ)貼、房款補(bǔ)貼以及降低交易手續(xù)費(fèi)等。
數(shù)據(jù)顯示，2014年來(lái)，累計(jì)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策，其中主要為三四線城市。
為了去庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力，2016年更多的救市大招或?qū)⒊霈F(xiàn)。
1、房貸利息抵扣個(gè)稅
“房貸利息抵個(gè)稅”是指在征個(gè)人所得稅時(shí)，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項(xiàng)扣除，對(duì)扣除后的收入,再征個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，把你的收入先拿去扣除房貸利息，剩下的再交個(gè)稅。
該項(xiàng)政策能夠切實(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買力，特別是對(duì)改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實(shí)施，將在一、二線城市引爆樓市，對(duì)于庫(kù)存去化會(huì)有明顯的促進(jìn)作用。
2、政府收購(gòu)商品房用作保障房
在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理已經(jīng)明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。
按照中央部署，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計(jì)向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計(jì)約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。
但這條政策對(duì)政府財(cái)政實(shí)力要求較高，此外庫(kù)存壓力較大城市一般對(duì)保障房的需求也相對(duì)較小，因此該政策效果可能一般。
3、農(nóng)民工全面納入城市購(gòu)房?jī)?yōu)惠體系
據(jù)外媒報(bào)道，中國(guó)計(jì)劃推出房地產(chǎn)去庫(kù)存措施，包括鼓勵(lì)中小城市對(duì)在城鎮(zhèn)首次購(gòu)買住房的農(nóng)民給予財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免，還研究將農(nóng)民工和個(gè)體工商戶逐步納入住房公積金制度。
各級(jí)城市均應(yīng)對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房在政策上做到一視同仁，包括：1）加快戶籍制度改革進(jìn)度，解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門檻和心理歸屬問(wèn)題；2）將農(nóng)民工納入公積金繳納體系；3）個(gè)別城市對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房給予稅費(fèi)優(yōu)惠。以上政策一旦實(shí)施，對(duì)增加有效需求，推動(dòng)樓市中長(zhǎng)期穩(wěn)定有較大作用。
4、房地產(chǎn)稅
幾乎已經(jīng)確定了的是，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方。
關(guān)于房地產(chǎn)稅（注意不是房產(chǎn)稅），有過(guò)不少爭(zhēng)議，之前曾讓不少人“聞風(fēng)喪膽”，但隨著媒體報(bào)道的增多，力度反逐漸減弱。
財(cái)經(jīng)作家劉曉博觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政收入的差距；房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì)加劇“沒(méi)有使用價(jià)值的房屋”價(jià)格暴跌；有些人幻想通過(guò)房地產(chǎn)稅大幅降低房?jī)r(jià)，是沒(méi)有任何根據(jù)的。
曾經(jīng)被譽(yù)為“上帝之鞭”，如今看起來(lái)越發(fā)像是“撓癢癢”。
5、公積金管理?xiàng)l例修訂
公積金管理?xiàng)l例修訂既放寬了公積金的提取條件，也提出公積金可像養(yǎng)老金一樣進(jìn)入資本市場(chǎng)，可避免余額不足的問(wèn)題。
這一重大改動(dòng)，打通了住房公積金與資本市場(chǎng)之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場(chǎng)通過(guò)發(fā)行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場(chǎng)，從而避免了住房公積金余額不足的問(wèn)題。
不過(guò)，這一政策與推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存尤其是集中在三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存之間，之間還隔著繁復(fù)的制度設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上需要完善。
短期明顯，不過(guò)也只是修修補(bǔ)補(bǔ)，長(zhǎng)期待觀察，萬(wàn)一虧了怎么辦？
6、戶籍制度改革
在未來(lái)幾年，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)動(dòng)力將回歸到城鎮(zhèn)化的大背景中。戶改帶來(lái)的人口流動(dòng)，將成為繼續(xù)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大動(dòng)力之一。
根據(jù)中信建投測(cè)算，中國(guó)主流城市的購(gòu)房年齡段主要集中于25-44歲，從2015年開(kāi)始，這部分人群占總?cè)丝诘谋戎亻_(kāi)始下降。在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右。
不過(guò)，這項(xiàng)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)經(jīng)典政策，隨著人口總規(guī)模的下降，效用已大不如前。
7、各城市執(zhí)行土地供應(yīng)的“有供有限”政策
庫(kù)存過(guò)高的三四線城市應(yīng)從土地源頭上進(jìn)行控制，建議庫(kù)存消化周期超過(guò)2年的城市一律暫停土地供應(yīng)，消化周期下調(diào)至18個(gè)月以下的可以恢復(fù)供地，每季度由國(guó)土部統(tǒng)一發(fā)布“暫停城市”和“恢復(fù)城市”名單，嚴(yán)格把控商品房供應(yīng)源頭。
8、大城市與小城市區(qū)分對(duì)待
一二線城市和廣大三四線城市的樓市堪稱“冰火兩重天”，如何因地制宜成為關(guān)鍵。
去年政府的刺激政策主要回暖了一線城市和部分二線核心城市，而廣大三四線城市則改觀不大。實(shí)力房企越來(lái)越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市，而三四線城市的土地市場(chǎng)則無(wú)人問(wèn)津。
9、繼續(xù)降準(zhǔn)降息
2015年，央媽慷慨解囊，6次降息為廣大的購(gòu)房者們帶來(lái)了一陣溫暖，也讓多少的購(gòu)房者沖著這一利好，立刻著手買房，但是多次的降息也僅僅只是為一線城市的庫(kù)存帶來(lái)了一些緩解，三四線城市的庫(kù)存依舊嚴(yán)重。而廣州這一年來(lái)，去庫(kù)存的嚴(yán)重也在緩慢化解。
面對(duì)即將到來(lái)的2016年，專家預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。
10、首套房首付款比例降至10%
付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對(duì)樓市去庫(kù)存將發(fā)揮最為顯著的推動(dòng)作用。中國(guó)為儲(chǔ)蓄型國(guó)家，發(fā)生次貸危機(jī)的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機(jī)的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫(kù)存的終極大招！
不過(guò)，首套房首付降至10%，并非對(duì)所有的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是好事，因?yàn)檩^低的首付同時(shí)也意味著更大的借貸壓力。