房價(jià)未跌 限購欲松
2011年2月25日，廣州市對于“新國八條”的實(shí)施細(xì)則中的若干限購措施正式實(shí)施，從這一天起，許多資金實(shí)力雄厚的多次購房者被強(qiáng)行阻隔在房地產(chǎn)市場之外。
一年之后的廣州樓市出現(xiàn)了意料之中的成交量暴跌，但價(jià)格卻并未出現(xiàn)“合理回歸”。此刻的地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商陣營哀鴻遍野，悲觀情緒急劇蔓延，有關(guān)微調(diào)的呼聲此起彼伏；而購房者陣營卻仍然感受不到“價(jià)格”的親民，大多反對樓市松綁。
兩大陣營心理上的悖逆，將極大考驗(yàn)相關(guān)部門在政策調(diào)整上的尺度拿捏能力?！熬扰c不救”，這是個難以抉擇的問題。
房價(jià)真相
沒有人會質(zhì)疑，樓市在過去一年時(shí)間內(nèi)遭遇了最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。即便如此，房屋的價(jià)格依然表現(xiàn)得格外“平穩(wěn)”。
廣州市官方披露的2012年1月份樓市運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，1月一手住宅網(wǎng)簽面積31.87萬平方米，同比減少56.5%，環(huán)比減少7.7%；網(wǎng)簽均價(jià)14040元/平方米，同比上漲3.5%，環(huán)比上漲5.7%。
從成交量上看，今年1月份的成交量31.87萬平方米堪稱2007年以來的地量，僅略高于在2008年的2月和2010年的2月分別創(chuàng)下過23.12萬平方米和29.12萬平方米的最低值。
不過，今年1月份的數(shù)據(jù)，是限購一周年中的特殊個案。去年2月以來，廣州的單月網(wǎng)簽量大多維持在40萬平方米以上，其中兩個月突破50萬平方米。這意味著，廣州市在執(zhí)行嚴(yán)格限購政策的一年時(shí)間內(nèi)，平均月度網(wǎng)簽量超過40萬平方米，為過去5年的最低水平。
不過，房價(jià)卻呈現(xiàn)不一樣的軌跡。數(shù)據(jù)顯示，2007~2009三年，廣州住宅成交價(jià)格大部分月度處于10000元/平方米以下，而2009年10月起的所有月份均高于10000元/平方米，且過去兩年時(shí)間內(nèi)，月度成交均價(jià)基本處于12000~14000元/平方米的價(jià)格區(qū)間波動，當(dāng)市中心區(qū)房屋成交比例增加時(shí)，簽約均價(jià)較高，郊區(qū)成交占比提高時(shí)，均價(jià)下降。
數(shù)據(jù)顯示，盡管成交量出現(xiàn)較大幅度下降，但廣州房價(jià)則連續(xù)兩年穩(wěn)定在相對高位，未有明顯上升和下滑走勢。今年1月份，由于市區(qū)住宅成交占比上升了大約8個百分點(diǎn)，導(dǎo)致其14040元/平方米的簽約均價(jià)處于廣州歷史房價(jià)的峰值位置。
具體項(xiàng)目的情況也從另外一個側(cè)面顯示了此消彼長所形成的價(jià)格穩(wěn)定。廣州市國土房管局抽取2011年12月和2012年1月成交面積均大于3000平方米的13個典型樓盤的網(wǎng)上簽約情況作為研究樣本，結(jié)果顯示均價(jià)上升的樓盤有4個，均價(jià)基本保持不變的樓盤有2個，均價(jià)下降的樓盤有7個。
企業(yè)悲情戲
盡管關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)較很多產(chǎn)業(yè)更加詳實(shí)，但是，這仍然是一個外人難以看明白的市場。
近段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷的新聞逐漸占據(jù)各大媒體的主要版面，全國范圍內(nèi)所有關(guān)于開發(fā)商的負(fù)面消息也扶搖直上：企業(yè)主自殺、跑路，資金鏈條緊繃，開發(fā)商“割肉求生”等事件一經(jīng)披露便火速在社會的集體關(guān)注中被放大。
日前，在廣州市場上占據(jù)相當(dāng)份額的越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等企業(yè)相繼披露了其新近的促銷計(jì)劃，更在部分競爭激烈的區(qū)域祭出足以撼動購房者心理的特價(jià)房，一場2008年底的“降價(jià)”翻版故事仿佛正在上演。
“沒有辦法了，企業(yè)要生存！”廣州一位開發(fā)商從業(yè)人員對眼下的促銷行為作出如此感慨。
回顧開發(fā)商群體自去年限購初期到后期所表現(xiàn)出來的態(tài)度其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，自從去年10月份起，其傲慢的姿態(tài)已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變，取而代之的是“集體悲觀”。
日前，廣州市兩家房地產(chǎn)上市公司負(fù)責(zé)人向媒體披露其2012年銷售計(jì)劃時(shí)，僅給出了“盡量不低于去年”的預(yù)期，折射出其對市場的悲觀預(yù)期。
有業(yè)內(nèi)人士透露，廣州的開發(fā)商基本調(diào)低了2012年的銷售目標(biāo)，做好“過苦日子”的準(zhǔn)備，而房價(jià)也有望出現(xiàn)一定幅度的下跌。
不過也有分析人士質(zhì)疑，目前開發(fā)商的促銷行為只是為了去存貨，危機(jī)并未真正觸及其資金的“安全線”，因此其主動調(diào)價(jià)的空間將遠(yuǎn)不如2008年的那一場危機(jī)。
購房者不滿調(diào)控效果
“國八條”實(shí)施已一年，有關(guān)政策“松綁”的消息開始在許多城市散布開來。在廣州市場上也不乏各種傳言。
最早引發(fā)關(guān)注的是廣州市有政協(xié)委員和人大代表向廣州市國土房管局建言，提議相關(guān)部門取消“一刀切”的限購方式，為一些高端人群購房打開閘門，即“區(qū)別限購”。
廣州市國土房管部門也回應(yīng)稱，已經(jīng)制定了區(qū)別限購的新細(xì)則并上報(bào)市政府，等待進(jìn)一步批示中。
不過，這一試探性的聲音卻在購房者中引發(fā)了極大爭論。2月24日，搜房網(wǎng)對總數(shù)超過8000名的網(wǎng)友群體進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示：對于廣州版“國八條”的實(shí)施效果，六成多的網(wǎng)友都表示不太滿意，應(yīng)該加強(qiáng)調(diào)控力度；而28%的網(wǎng)友則認(rèn)為完全沒有效果；僅有9%的網(wǎng)友表示十分滿意。對于可能實(shí)施的差別限購，受訪者中的51%表示不贊成。
接受此次調(diào)查者中七成以上屬于剛性需求的購房者，有八成人認(rèn)為目前的高房價(jià)阻礙了自己的購房計(jì)劃。不過，依然有相當(dāng)大比例的受訪者表示今年有買房計(jì)劃，占比為60%以上。
雖然這只是一份隨機(jī)抽樣調(diào)查，但其結(jié)果顯示，高位運(yùn)行的廣州房價(jià)在某種程度上沒有符合剛性需求者的購買能力，相關(guān)部門在此刻對政策進(jìn)行微調(diào)，無疑也會引起不少人群的不滿。
就在同一天，廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示：“廣州的樓市限購政策沒有松動?！边@位負(fù)責(zé)人表示，廣州沒有類似上海這樣的規(guī)定，外地人購房嚴(yán)格限制在1套。目前，廣州將嚴(yán)格執(zhí)行去年出臺的限購政策，此前透露的研究差別化信貸政策也沒有新進(jìn)展，一切還都按原有政策嚴(yán)格執(zhí)行。