投資性房地產(chǎn)評(píng)估新規(guī)出臺(tái) 或?yàn)殚_(kāi)征物業(yè)稅準(zhǔn)備
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)日前下發(fā)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，明確對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估主要采用“市場(chǎng)法”和“收益法”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新規(guī)為物業(yè)稅確定了征收資產(chǎn)范圍和內(nèi)容，有助于物業(yè)稅開(kāi)征后的房地產(chǎn)評(píng)估工作，主要是為物業(yè)稅的開(kāi)征做準(zhǔn)備。
這一指導(dǎo)意見(jiàn)將于今年7月1日起開(kāi)始實(shí)施。意見(jiàn)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用市場(chǎng)法和收益法。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來(lái)源進(jìn)行分析。運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類(lèi)似地區(qū)同類(lèi)投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。
這一意見(jiàn)所指的投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
目前，商業(yè)物業(yè)除部分出售產(chǎn)權(quán)外，大部分為企業(yè)持有，即上述“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。而商業(yè)物業(yè)被較多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是開(kāi)征物業(yè)稅的試點(diǎn)，如果要對(duì)其開(kāi)征物業(yè)稅，必然需要規(guī)范評(píng)估。
對(duì)此，外界評(píng)論說(shuō)，評(píng)估方法的變化，將對(duì)包括上市房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響。但建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)委員會(huì)主任委員柴強(qiáng)并不這樣認(rèn)為，他表示這只是一個(gè)技術(shù)性的文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其資產(chǎn)評(píng)估并不會(huì)產(chǎn)生多大影響。
據(jù)了解，投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)隨著會(huì)計(jì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式而在國(guó)際范圍內(nèi)逐步發(fā)展起來(lái)。2006年，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布后，投資性房地產(chǎn)評(píng)估開(kāi)始成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)之一。