關(guān)于城鎮(zhèn)基準地價用途細分的探討
2016-03-18 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：劉廷澤
一、基準地價定義
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）3.3對基準地價的定義為：在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。
二、土地用途分類現(xiàn)狀
（一）國土系統(tǒng)
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），該國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。
（二）住建系統(tǒng)
根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）“2.0.2”及“3.3.1”相關(guān)內(nèi)容， 城市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、44小類。指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內(nèi)的居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地。
三、基準地價用途分類
從基準地價定義及結(jié)合實際工作來看，基準地價對應(yīng)的用途常常僅為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地。
從上述用途分類來看，基準地價用途的設(shè)定主要是根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其中商服用地、住宅用地為一級類分類。
商服用地是指：主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地。包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其它商服用地；
住宅用地是指：主要用于人們生活居住的房基地及其附屬設(shè)施的土地。包括：城鎮(zhèn)住宅用地和農(nóng)村宅基地兩類。
工業(yè)用地是屬于一級類“工礦倉、儲用地”中的二級類。工礦倉儲用地包括：工業(yè)用地、采礦用地和倉儲用地。
四、現(xiàn)行土地管理用途分類分析：
（一）部分用途用地類型細分
1、商服用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其商服用地包括4個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別編碼 | 類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 |
05 | 商服用地 | 051 | 批發(fā)零售用地 |
052 | 住宿餐飲用地 | ||
053 | 商務(wù)金融用地 | ||
054 | 其他商服用地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011），對應(yīng)的提法為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，其包括：5個中類，11個小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
B | 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 | B | B3 | 娛樂康體用地 | |||
B1 | 商業(yè)設(shè)施用地 | B31 | 娛樂用地 | ||||
B11 | 零售商業(yè)用地 | B32 | 康體用地 | ||||
B12 | 農(nóng)貿(mào)市場用地 | B4 | 公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地 | ||||
B13 | 餐飲業(yè)用地 | B41 | 加油加氣站用地 | ||||
B14 | 旅館用地 | B49 | 其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地 | ||||
B2 | 商務(wù)設(shè)施用地 | B9 | 其他服務(wù)設(shè)施用地 | ||||
B21 | 金融保險業(yè)用地 | ||||||
B22 | 藝術(shù)傳媒產(chǎn)業(yè)用地 | ||||||
B29 | 其他商務(wù)設(shè)施用地 | ||||||
2、公共管理與公共服務(wù)用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其公共管理與公共服務(wù)用地包括8個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別編碼 | 類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 |
8 | 公共管理與公共服務(wù)用地 | 81 | 機關(guān)團體用地 |
82 | 新聞出版用地 | ||
83 | 科教用地 | ||
84 | 醫(yī)衛(wèi)慈善用地 | ||
85 | 文體娛樂用地 | ||
86 | 公共設(shè)施用地 | ||
87 | 公園與綠地 | ||
88 | 風景名勝設(shè)施用地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011），對應(yīng)的提法為公共管理與公共服務(wù)用地，其包括：9個中類，17個小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
A | 公共管理與公共服務(wù)用地 | A | A4 | 體育用地 | |||
A1 | 行政辦公用地 | A41 | 體育場館用地 | ||||
A2 | 文化設(shè)施用地 | A42 | 體育訓練用地 | ||||
A21 | 圖書展覽設(shè)施用地 | A5 | 醫(yī)療衛(wèi)生用地 | ||||
A22 | 文化活動設(shè)施用地 | A51 | 醫(yī)院用地 | ||||
A3 | 教育科研用地 | A52 | 衛(wèi)生防疫用地 | ||||
A31 | 高等院校用地 | A53 | 特殊醫(yī)療用地 | ||||
A32 | 中等專業(yè)學校用地 | A59 | 其他醫(yī)療衛(wèi)生用地 | ||||
A33 | 中小學用地 | A6 | 社會福利設(shè)施用地 | ||||
A34 | 特殊教育用地 | A7 | 文物古跡用地 | ||||
A35 | 科研用地 | A8 | 外事用地 | ||||
A9 | 宗教設(shè)施用地 | ||||||
3、住宅用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其住宅用地包括2個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 | |
7 | 住宅用地 | 71 | 城鎮(zhèn)住宅用地 |
72 | 農(nóng)村宅基地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011），居住用地，包括：3個中類， 7個小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
R | 居住用地 | R | |||||
R1 | 一類居住用地 | R2 | R21 | 住宅用地 | |||
R11 | 住宅用地 | R22 | 服務(wù)設(shè)施用地 | ||||
R12 | 服務(wù)設(shè)施用地 | R3 | 三類居住用地 | ||||
R2 | 二類居住用地 | R31 | 住宅用地 | ||||
R20 | 保障性住宅用地 | R32 | 服務(wù)設(shè)施用地 | ||||
4、工礦倉儲用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其工礦倉儲用地包括3個二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 | |
6 | 工礦倉儲用地 | 61 | 工業(yè)用地 |
62 | 采礦用地 | ||
63 | 倉儲用地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011），關(guān)于工礦倉儲用地分為有工業(yè)用地和物流倉儲用地2個大類，6個中類類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
M | 工業(yè)用地 | W | 物流倉儲用地 | ||||
M1 | 一類工業(yè)用地 | W1 | 一類物流倉儲用地 | ||||
M2 | 二類工業(yè)用地 | W2 | 二類物流倉儲用地 | ||||
M3 | 三類工業(yè)用地 | W3 | 三類物流倉儲用地 | ||||
（二）用途歸并
可看出《土地利用現(xiàn)狀分類》分類模式更加概括一點，建議以該分類模式對《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》小類用途進行歸并，詳見下表：
用途歸類說明表
一級類 | 二級類 | 小類用途歸并 | ||
類別 編碼 | 類別 名稱 | 類別 編碼 | 類別名稱 | |
5 | 商服 用地 | 51 | 批發(fā)零售用地 | 零售商業(yè)用地（B11）、農(nóng)貿(mào)市場用地（B12）、加油加氣站用地（B49）、 |
52 | 住宿餐飲用地 | 餐飲業(yè)用地（B13）、旅館用地（B14）、 | ||
53 | 商務(wù)金融用地 | 金融保險業(yè)用地（B2）、 | ||
54 | 其他商服用地 | 藝術(shù)傳媒產(chǎn)業(yè)用地（B22）、其他商務(wù)設(shè)施用地(B29)、康體用地（B32）、其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地（B49）、一類住宅用地中的服務(wù)設(shè)施用地（R12）、二類住宅用地中的服務(wù)設(shè)施用地（R22）、三類住宅用地中的服務(wù)設(shè)施用地（R32） | ||
8 | 公共管理與公共服務(wù)用地 | 81 | 機關(guān)團體用地 | 行政辦公用地（A1）、 |
82 | 新聞出版用地 | 圖書展覽設(shè)施用地（A21）、 | ||
83 | 科教用地 | 高等院校用地（A31）、中等專業(yè)學校用地（A32）、中小學用地（A33）、特殊教育用地（A34）、科研用地（A35） | ||
84 | 醫(yī)衛(wèi)慈善用地 | 醫(yī)院用地（A51）、衛(wèi)生防疫用地（A52）、特殊醫(yī)療用地（A53）、其他醫(yī)療衛(wèi)生用地（A59） | ||
85 | 文體娛樂用地 | 文化活動設(shè)施用地（A22）、娛樂用地（B31）、廣場用地（G3） | ||
86 | 公共設(shè)施用地 | 供應(yīng)設(shè)施用地（U11~U16）、環(huán)境設(shè)施用地（U21-U23）、安全設(shè)施用地（U31、U32）、其他公用設(shè)施用地（U9） | ||
87 | 公園與綠地 | 公園綠地（G1）、防護綠地（G2） | ||
88 | 風景名勝設(shè)施用地 | |||
06 | 工礦倉儲用地 | 061 | 工業(yè)用地 | 一類工業(yè)用地（M1）、二類工業(yè)用地（M2）、三類工業(yè)用地（M3） |
062 | 采礦用地 | |||
063 | 倉儲用地 | 一類物流倉儲用地（W1）、二類物流倉儲用地（W2）、三類物流倉儲用地（W3） | ||
7 | 住宅用地 | 71 | 城鎮(zhèn)住宅用地 | 一類住宅用地（R11）、二類住宅用地（R20、R21）、三類住宅用地（R31） |
72 | 農(nóng)村宅基地 | |||
五、基準地價用途細分
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，同時結(jié)合現(xiàn)行土地管理的需要，除了傳統(tǒng)的商服、住宅、工業(yè)用途的基準地價外，對類似科研設(shè)計用地、教育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、物流用地等（該提法為2002年《全國土地用途分類》（試行）標準中的提法），隨著其市場交易行為越來越頻繁，需有其地價水平確定依據(jù)。
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），一級類的“公共管理與公共服務(wù)用地”中包括：機關(guān)團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風景名勝設(shè)施用地等8類二級類用地。其中科教用地指用于各類教育，獨立的科研、勘測、設(shè)計、技術(shù)推廣、科普等的用地，為2002版的“科研設(shè)計用地、教育用地”；醫(yī)衛(wèi)慈善用地指用于醫(yī)療保健、衛(wèi)生防疫、急救康復、醫(yī)檢藥檢、福利救助等的用地，為2002版的“醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地”。
在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）中，有“物流倉儲用地”的提法 ，而在《土地利用現(xiàn)狀分類》中無明確“物流用地”分類。
（一）用途細分
依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結(jié)合土地管理需要進行細分：
主要用途：按照規(guī)程要求劃分：商服用地、住宅用地、工業(yè)用地
用途細分：結(jié)合《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007）、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）及土地管理的需要，增加如批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、文化娛樂用地、醫(yī)療慈善用地、科教用地、倉儲用地等。
（二）細分類用途土地級別及地價確定的思路
1、土地級別
結(jié)合城市特點可采用針對細分類的用地采用分類定級的思路分別確定其土地級別；或者按照定級影響因素類似、權(quán)重相近的原則，參照主要類用途的對應(yīng)級別。
2、地價確定
結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、同時根據(jù)土地交易樣點數(shù)量及分布情況，可單獨制定其基準地價；或分析與主要類用途用地效益的差異，按照一定的比例確定其指導價。詳見下表：
基準地價用途細分土地級別及價格參照說明表
基準地價用途 | 土地級別參照 | 價格參照 |
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