關于房地產評估公司數(shù)據(jù)庫建設的探討
伴隨著房地產業(yè)及房地產相關產業(yè)的快速發(fā)展，房地產評估業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，市場競爭也更加激烈，如何能在激烈的市場中占據(jù)優(yōu)勢成為每個評估公司需要面對和思考的問題。房地產信息化建設逐漸成為一些評估公司關注的重點，本文從房地產評估公司的數(shù)據(jù)庫建設方面淺談房地產評估公司的信息化建設趨勢。
一、建設數(shù)據(jù)庫的必要性
房地產估價中最重要的工作就是房地產信息的收集、整理，這些信息包括市場交易案例（售價、租金）、基準地價、動態(tài)監(jiān)測地價數(shù)據(jù)、成本資料、統(tǒng)計數(shù)據(jù)等房地產市場及評估相關的信息資料。目前大多數(shù)評估公司的資料收集仍限于單個估價人員獨自收集，各自為戰(zhàn)，不能達到資源共享和互惠互利。部分評估公司雖已開展了信息化建設方面的嘗試，但信息資料的收集、管理、傳遞、存儲和分析大多還停留在半自動化的階段，也未投入足夠的人力和物力，查找和調用信息存在一定難度，致使工作效率難以提高。
在信息化高度發(fā)展的今天，為何不利用這些可貴的基礎信息資料進行整合、匯總、更新，以點-線-面的方式集結，并借助計算機技術進行更高級的統(tǒng)計、分析，形成一個龐大的房地產信息資源庫，以達到資源共享，提高工作效率呢？建立以信息資源為基礎的數(shù)據(jù)庫，評估人員可方便、快捷的查閱已有的數(shù)據(jù)資料，縮短資料收集時間，提高工作效率，并對估價結果做出快速判斷，可避免資料不充足或片面、失實導致的估價結果失真，對估價的準確度有所裨益；同時，對于不完整的資料可進行適時補充、更新，既滿足當次評估工作，又可為今后的同類評估工作提前做好準備。
二、數(shù)據(jù)庫建設的種類
從房地產估價評估涉及的資料種類，我們可以分以下幾大類：
（一）交易案例數(shù)據(jù)庫
1、房屋售價和租金案例
這個數(shù)量是最大也是最繁瑣的，可根據(jù)新樓盤售價和租金作為數(shù)據(jù)基礎，按日常業(yè)務涉及的行政區(qū)域分片、分用途建立數(shù)據(jù)庫。以成都市為例，可按一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、外環(huán)分環(huán)域或者分方位進行調查、整理。錄入信息包括樓盤名、位置（行政區(qū)劃、環(huán)域、方位）、類型、用途、售價等關鍵信息，并定期進行更新。同時設置多個關鍵字，方便查詢、輸出。對于建立了地價監(jiān)測的區(qū)域，可基于地價監(jiān)測樣點，加強資源整合，建立可供方便查詢、訪問的數(shù)據(jù)類型。
2、土地成交案例
主要包括土地一級市場的公開招拍掛案例和二級市場的土地流轉案例（司法處置、轉讓等）。對于一級市場案例的獲得較為簡單，可通過各市國土局網(wǎng)站、國土資源部及中國土地市場網(wǎng)等公開網(wǎng)站即可調查得到。對于二級市場的土地流轉案例大部分只有通過評估人員在評估工作中與客戶溝通或評估拍賣底價后再跟蹤成交情況獲得。
（二）基準地價、動態(tài)監(jiān)測地價指數(shù)數(shù)據(jù)庫
基準地價、動態(tài)監(jiān)測地價指數(shù)數(shù)據(jù)庫無疑是土地評估中非常關鍵的數(shù)據(jù)，也是一些評估公司核心競爭力的體現(xiàn)，然而在做外地項目的時候卻經(jīng)常很難獲得完善的基礎資料。建立一個完善的基準地價、動態(tài)監(jiān)測地價指數(shù)數(shù)據(jù)庫，聘請專門人員更新、管理、分權限訪問，既可滿足內部評估人員評估使用，又不至于數(shù)據(jù)輕易外泄造成資源流失，同時還可以加工、優(yōu)化，成為企業(yè)多元化發(fā)展的一個方向。
（三）房地產相關成本數(shù)據(jù)庫
包括土地取得成本、建安成本、相關稅費等數(shù)據(jù)資料。按評估業(yè)務經(jīng)常涉及的行政區(qū)劃分片區(qū)建立。這些資料比較冗雜，依靠單個的估價人員往往很難收集齊完整的成本資料。日常評估中，評估人員所采用的此類數(shù)據(jù)往往是根據(jù)以往評估報告中采用的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，缺乏有力的一手數(shù)據(jù)支撐，這就需要專門的調查人員進行深入調查，形成可靠的依據(jù)。
土地取得成本包括征地成本和拆遷成本，涉及數(shù)據(jù)包括人均土地、耕地比例、耕地年產值、人員安置標準、耕地占用稅、青苗補償費、代征地比例、土地開發(fā)費、交易稅費等相關參數(shù)和數(shù)據(jù)。
不同地域、不同建筑類型的建安成本、報建費用、交易稅費、維修基金、土地增值稅等應分片區(qū)建立。
（四）市場公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫
包括綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫和城市規(guī)劃類及區(qū)域規(guī)劃類、專業(yè)房地產市場分析、土地市場分析公告等。
綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫主要包括國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、遠景目標綱要、年度國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、階段性宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)公告及形勢分析預測等。
（五）文件法規(guī)數(shù)據(jù)庫
房地產評估始終是一種權益價值的評估，與房地產政策息息相關。房地產評估的文件法規(guī)包括技術規(guī)范類、國家房地產相關相關法律、法規(guī)及部門規(guī)章、地方現(xiàn)行相關規(guī)章及及政策規(guī)定等，根據(jù)國家宏觀調控及不斷完善的法律體系，適時對不定期出臺的各類政策進行更新、匯總。
（六）報告信息庫
對于許多評估公司而言，評估報告裝箱、入卷的主要目的是應對相關部門檢查之用，而它的另一個作用還在于，其本身也包含大量的信息，包括本身可能涉及較為真實的租金、售價資料，同時，該評估報告的評估價格也將是今后作價的重要依據(jù)和參考，在檔案裝箱之前，錄入報告關鍵數(shù)據(jù)信息，方便今后隨時對價格、客戶等相關信息進行調取、查詢。
（七）客戶信息庫
對于許多擔保公司而言，房地產評估公司掌握著他們最為重要的資源庫——客戶資源。的確，評估公司在評估工作中掌握著大量的客戶信息?？筛鶕?jù)評估涉及的客戶類型進行整理，如銀行類、擔保公司類、企業(yè)類、政府機構類，并按未來合作可能性和長遠性進行分類，按重要性類別進行定期回訪和后期關系維護，建立長期合作關系。
三、數(shù)據(jù)庫的建設方法及實施途徑
（一）成立獨立的數(shù)據(jù)庫管理團隊
根據(jù)評估公司的業(yè)務量及規(guī)模，確定數(shù)據(jù)庫管理團隊的大小。其成員包括計算機編程與軟件維護人員、專業(yè)的市場調查人員、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析人員、專業(yè)房地產評估人員。
（二）數(shù)據(jù)庫建設步驟
首先根據(jù)數(shù)據(jù)庫需實現(xiàn)的目標對數(shù)據(jù)庫的架構進行設計，應以專業(yè)的軟件為載體，采用網(wǎng)頁界面，操作簡單，易于各類人員可輕松查詢、編輯。根據(jù)數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)的目標和服務人群，設定不同的登錄和訪問權限，確保資源的合理使用，又保護數(shù)據(jù)庫的安全性、維護公司的利益。
第二步，管理團隊對相關市場信息數(shù)據(jù)的調查、篩選、錄入，錄入前經(jīng)過專業(yè)人員的審核，確保數(shù)據(jù)的真實性和有效性。錄入信息部分可進行直接共享，部分需進行統(tǒng)計、分析后才能形成可供使用的信息。
（三）建成后的維護和更新
主要包括兩方面，管理團隊對數(shù)據(jù)庫進行定期維護、更新和部分評估人員對相關數(shù)據(jù)的修改和更新。
一線評估人員在評估中可隨時搜集到一手的相關資料，搜集到的資料可交由數(shù)據(jù)庫管理團隊進行總結，錄入，或經(jīng)有權限的評估人員錄入，形成公司共有的資源，對于貢獻較大的人員可進行適當獎勵。
四、數(shù)據(jù)庫建設的發(fā)展前景與展望
（一）拓寬業(yè)務領域，多元化發(fā)展
建立房地產專業(yè)數(shù)據(jù)庫后，許多的信息都可通過數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)快速查找、共享，內部的管理水平相應提升，使得評估公司效益和效率會大大提高，公司會有更多的精力來積極開拓相關業(yè)務領域，比如房地產項目的前期策劃和咨詢、可行性研究、投資顧問等，促進企業(yè)多元化發(fā)展。
（二）積極開拓評估軟件與數(shù)據(jù)庫的相互應用
數(shù)據(jù)庫建立本身已經(jīng)融入了專業(yè)軟件的應用，當數(shù)據(jù)庫成熟時，可適時引入評估軟件，并建立于數(shù)據(jù)庫之上，提高辦公專業(yè)化程度，實現(xiàn)評估公司的全面信息化。
（三）借助信息化建設，促使評估公司向高、精、專方面發(fā)展
隨著數(shù)據(jù)庫的逐漸完善、優(yōu)化，評估公司所掌握的專業(yè)信息將更加系統(tǒng)化、全面化，工作效率也將大大提高，同時也可避免某些人為錯誤，促使評估公司向高、精、專方面發(fā)展。