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收益還原法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益還原法廣泛應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，是土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法之一。此方法在的含義為:把購(gòu)買(mǎi)土地、房地產(chǎn)作為一種投資，其收益價(jià)格實(shí)質(zhì)為租金的資本化。因此，收益還原法在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中是估算不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的資本化率，將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算到評(píng)估時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法，其計(jì)算公式如下：

其中  P — 凈收益現(xiàn)值（元）

      n — 房地產(chǎn)收益年限（年）

      Ai— 未來(lái)第i年凈收益（元）

      r — 資本化率（％）

1、收益價(jià)格的影響因素

1.1、房地產(chǎn)凈收益

房地產(chǎn)年凈收益可通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)所在區(qū)域充分調(diào)查，通過(guò)相關(guān)修正，得出當(dāng)前市場(chǎng)租金、空置率、租金的遞增情況?？鄢嚓P(guān)的稅費(fèi)、管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等計(jì)算得出。房地產(chǎn)當(dāng)前年凈收益通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)充分調(diào)查較易確定，但房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益較難得出。

1.2、資本化率

資本化率一般可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等方法確定。

1.2.1純收益與價(jià)格比率法：采用市場(chǎng)上相似不動(dòng)產(chǎn)的純收益與價(jià)格的比率。具體方法為：選擇3宗以上最近交易的案例，以案例的純收益與其交易價(jià)格的比率綜合確定資本化率。

1.2.2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率通常選用銀行一年期存款利率或國(guó)債利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般由投資風(fēng)險(xiǎn)、管理負(fù)擔(dān)、缺乏流動(dòng)性等構(gòu)成。

1.2.3投資收益率排序插入法：將各類投資（國(guó)債、存款、貸款、國(guó)債、債券等）收益率進(jìn)行高低排序，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷收益率與風(fēng)險(xiǎn)落在哪個(gè)范圍，確定資本化率。

下表1為同一凈收益、在40年收益期限，房地產(chǎn)價(jià)格在靜態(tài)發(fā)展趨勢(shì)下（未考慮租金變化），資本化率對(duì)收益價(jià)格的影響

表1 資本化率對(duì)收益價(jià)格的影響