地價動態(tài)監(jiān)測中居住用地地價指數(shù)的求取方法探討
地價動態(tài)監(jiān)測工作是在全國范圍內展開的一項常態(tài)性工作，根據(jù)《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）的要求，地價動態(tài)監(jiān)測工作應采用兩種或兩種以上的評估方法，但不能采用基準地價系數(shù)修正法，在土地交易案例較多的地區(qū)，應優(yōu)先采用市場比較法。地價指數(shù)既是市場比較法中進行交易日期修正必需的重要參數(shù)，又是地價動態(tài)監(jiān)測工作需要最終求得的結論性指標，因此，市場比較法中的地價指數(shù)求取顯得尤為重要。但是，由于地價動態(tài)監(jiān)測工作的特殊性，要求本來未知、待求的地價指數(shù)作為已知條件出現(xiàn)，本文著重針對居住用地地價動態(tài)監(jiān)測工作中的這個難點，總結了以下經(jīng)驗及工作步驟，供大家參考交流。
1、地價動態(tài)監(jiān)測工作
1.1 地價動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)城市土地市場的特點，通過設立地價動態(tài)監(jiān)測點，采用評估等手段收集城市不同級別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價格及相關數(shù)據(jù)，對地價現(xiàn)狀進行調查和觀測，然后通過系列指標對城市狀況進行全面描述，對城市地價狀況做出基本的評價和判斷，得到城市地價的水平及變化趨勢，最后生成相關信息向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，并為政府加強地價管理和土地宏觀調控提供基礎數(shù)據(jù)和決策依據(jù)的過程。地價動態(tài)監(jiān)測的定義為我們地價指數(shù)求取方法的確定提供了方向和依據(jù)，即需要根據(jù)城市全域的地價變化情況綜合確定地價指數(shù)。
1.2 地價動態(tài)監(jiān)測工作以季度為周期，連續(xù)不間斷開展，各季度各監(jiān)測點的數(shù)據(jù)都必須收集準確完整；且監(jiān)測范圍包括城市建成區(qū)及規(guī)劃建設區(qū)，范圍及工作量較大。地價動態(tài)監(jiān)測工作的特點要求我們，地價指數(shù)求取的方法須連續(xù)適用，所需數(shù)據(jù)須較易獲得。
2、地價指數(shù)求取工作
2.1 地價指數(shù)求取需特別注意的問題
本文討論的居住用地地價指數(shù)與季度和年度成果中的居住用地地價指數(shù)為兩個不同概念：本文中的地價指數(shù)是指，向參與地價動態(tài)監(jiān)測工作的估價師統(tǒng)一提供的，指導其進行交易日期修正，且為了減少測算誤差保留兩位小數(shù)的中間性指標數(shù)據(jù)；而季度和年度成果中的地價指數(shù)是指，按照《規(guī)程》通過兩種及以上方法測算，最終求得的結論性指標數(shù)據(jù)，即動態(tài)監(jiān)測工作成果，為整數(shù)。理論上兩種地價指數(shù)水平值應相差不大。如無特別說明，本文中所指地價指數(shù)均為“測算過程中所需的中間性指標數(shù)據(jù)”。
2.2 地價指數(shù)求取的原因和目的
地價動態(tài)監(jiān)測工作測算應優(yōu)先采用市場比較法。但是，由于土地出讓和轉讓市場的不確定性，交易案例數(shù)量較少，分布較為局限，無法完全滿足估價需要，所以估價師往往會選取1年甚至2年以前的交易作為比較案例。雖然待估標準宗地和比較案例處于同一供需圈，但由于估價基準日和比較案例交易日有較大差距，故交易日期修正的準確性對最終地價測算結果有很大影響。
在早期的工作中，部分估價師由于只熟悉自身負責區(qū)域，對市場整體狀況把握不準，無法準確判斷當季度的地價指數(shù)，便在市場比較法測算中采取“沿用上季度地價指數(shù)作為當季度地價指數(shù)”，這種做法是不正確的。因為，此方法的必要前提是：在兩季度內，房地產市場波動極小，房地產價格基本不變；但是，房地產市場千變萬化，尤其是2011年初各地實施“限購”等調控政策以來，無論是對商品房銷售還是土地出讓市場均產生較大影響，在房地產市場有較大波動的情況下，如使用該方法會對最終地價測算結果造成較大誤差，故該方法明顯不適用于當前市場狀況下，居住用地的地價動態(tài)監(jiān)測工作。當然，如果僅憑估價師經(jīng)驗，主觀判斷當季度地價指數(shù)，同樣會對測算結果造成較大誤差。
所以，為了讓各估價師充分認識城市地價的變化情況，為估價師提供指導和數(shù)據(jù)支持，對每季度城市地價做出準確的評估，我們有必要統(tǒng)一測算標準，要求估價師使用統(tǒng)一的、準確的地價指數(shù)進行測算。針對居住用地地價指數(shù)的求取問題，我們提出創(chuàng)新的求取方法，以使地價動態(tài)監(jiān)測成果更具有準確性和實用性。
2.3 地價指數(shù)求取的基本思路
由于居住用地地價指數(shù)測算中，基準地價系數(shù)修正法、市場比較法均不能使用，成本法、收益還原法也不適用于動態(tài)監(jiān)測工作居住用地估價；而剩余法對房屋售價的變化較為敏感，能準確地通過房價變化體現(xiàn)地價變化，所需數(shù)據(jù)也較易獲得，故選取剩余法進行地價指數(shù)的測算。
首先進行市場調查，得到樣點房價，繼而求出區(qū)段平均房價和房價漲跌幅；利用區(qū)段平均房價漲跌幅和上季度剩余法中的“房屋售價”，求得當季度“房屋售價”，并單獨使用剩余法測算標準宗地地價；各標準宗地地價算數(shù)平均得到各區(qū)段地價，各區(qū)段地價再加權平均得到季度居住用地平均地價；最后與上季度居住用地平均地價相比，并綜合考慮其他因素，得出地價指數(shù)。見圖1。
圖1 地價指數(shù)求取流程示意圖
2.4 地價指數(shù)求取的具體步驟
由于調查樣本容量的增加有助于提高求得結果的準確性，故在現(xiàn)有動態(tài)監(jiān)測點的基礎上，新設立配備點。配備點是參照地價動態(tài)監(jiān)測工作對監(jiān)測點的要求和標準額外建立的，在各個監(jiān)測區(qū)段內均勻分布的，與現(xiàn)有監(jiān)測點一一對應的調查樣點。
估價師在估價基準日前20日左右，按照要求各自完成監(jiān)測點及配備點的市場調查工作。調查完畢后，估價師將房價數(shù)據(jù)錄入公司專業(yè)的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)管理軟件，由專人負責匯總，并對調查數(shù)據(jù)準確性進行初步檢查。見圖2及表1、表2。
表1 各季度監(jiān)測點樓盤均價一覽表
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表2 各季度配備點樓盤均價一覽表
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將各個區(qū)段內的監(jiān)測點和配備點價格進行簡單算數(shù)平均，得到區(qū)段均價。
由于各個季度的調查樣點是連續(xù)的、固定的，故求得的季度區(qū)段均價間是具有可比性的。在積累了一定量的房價數(shù)據(jù)后，我們能比較直觀的看出2011年1季度以來，各區(qū)段的房價變化趨勢，見表3、表4。
表3 各季度監(jiān)測點區(qū)段平均房價一覽表
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表4 各季度配備點區(qū)段平均房價一覽表
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區(qū)段平均房價得到后，可求得區(qū)段平均房價的漲跌幅。利用上季度測算中剩余法使用的“房屋售價”和求得的房價漲跌幅，可求得當季度“房屋售價”。使用這種方法求取剩余法中當季度“房屋售價”有必要的假設前提：某一時點、某一用途區(qū)段房價水平值，等于地價區(qū)段內該用途樣本房價的算術平均值。《規(guī)范》為我們這一假設提供了理論依據(jù)，《規(guī)范》中明確規(guī)定：某一時點、某一用途區(qū)段地價水平值，等于地價區(qū)段內該用途樣本地價的算術平均值。
“房屋售價”的測算中，為使過程更具操作性，我們做如下處理：假設同一區(qū)段內所有標準宗地房價漲跌幅均與區(qū)段平均房價漲跌幅一致——即在測算中，不使用監(jiān)測點的房價漲跌幅數(shù)據(jù)，而使用區(qū)段平均房價漲跌幅數(shù)據(jù)。由于區(qū)段房價漲跌幅的測算在原有監(jiān)測點的房價數(shù)據(jù)的基礎上，還增加了配備點的房價數(shù)據(jù)，且監(jiān)測點與配備點房價變化趨勢基本一致，故樣本容量的增加使得計算結果更加準確，這種處理是可取的。地價指數(shù)的測算工作與地價動態(tài)監(jiān)測工作是兩套不同體系，這種處理的目的僅為更準確地算出地價指數(shù)服務，也不會對地價動態(tài)監(jiān)測工作的測算帶來誤差。
“房屋售價”測算完畢后，單獨使用剩余法測算標準宗地地價。剩余法測算過程在此不做贅述。
得到各標準宗地地價后，參照《規(guī)范》規(guī)定步驟，相同區(qū)段內的標準宗地地價算術平均得到區(qū)段平均地價，再用各區(qū)段面積大小加權平均后得到當季度居住用地平均地價。見表5。
表5 各季度居住用地平均地價一覽表
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當季度居住用地平均地價求得后，并非與上季度數(shù)據(jù)簡單地相比就得到地價指數(shù)。需要在當期求得的地價指數(shù)基礎上，綜合考慮其他市場因素，如當季度有無新發(fā)布政策法規(guī)，調查數(shù)據(jù)與國家公布的房屋價格指數(shù)是否匹配，土地一級出讓市場有無波動等，再根據(jù)估價師經(jīng)驗和對土地市場的整體判斷，做出一定修正，調整后的數(shù)據(jù)作為當季度居住用地地價指數(shù)。見表6。
表6 各季度居住用地地價指數(shù)一覽表
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地價指數(shù)求出后，及時提供給各估價師，統(tǒng)一作為本季度市場比較法測算中進行交易日期修正的中間參數(shù)，估價師各自完成當季度的地價動態(tài)監(jiān)測工作。在整個地價動態(tài)監(jiān)測工作中，地價指數(shù)求取工作只是作為一個平臺，收集匯總全市數(shù)據(jù)，為估價師順利完成工作提供數(shù)據(jù)支持，各標準宗地的具體測算估價工作由各估價師獨立完成。
3、地價指數(shù)求取的其他問題
《規(guī)范》同時規(guī)定：監(jiān)測地價具有統(tǒng)一的基準日，季度監(jiān)測地價基準日分別為各季度的最后一日，年度監(jiān)測地價基準日為每年的
作者：田璐