淺析限價(jià)商品房的土地價(jià)格評(píng)估
隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，各地政府也加大了限價(jià)商品房的供應(yīng)，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也支持限價(jià)商品房建設(shè)的融資。我們?cè)谠u(píng)估工作中也遇到用于限價(jià)房的出讓商住用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，我們以成都為例對(duì)近期遇到的限價(jià)商品房土地評(píng)估工作總結(jié)了以下經(jīng)驗(yàn)及工作步驟，供大家交流。
1、落實(shí)兩種不同性質(zhì)商品房的內(nèi)涵及差異
普通商品房 | 限價(jià)商品房 | |
土地類型 | 一般為出讓用地 | 一般為出讓用地 |
土地用途 | 商業(yè)、住宅 | 商業(yè)、住宅 |
使用年期 | 商業(yè)40年、住宅70年 | 商業(yè)40年、住宅70年 |
購買人員年收入限制 | 只要不是在國(guó)家限購政策內(nèi)的人員都可以購買 | 除了符合國(guó)家限購?fù)庹?，還需要達(dá)到以下要求，個(gè)人年收入3.5萬，家庭7萬以內(nèi) |
其他限制 | 無 | 3年內(nèi)沒轉(zhuǎn)讓過房產(chǎn)含出售、贈(zèng)與、離婚析產(chǎn)或自行委托拍賣房產(chǎn)等 |
戶籍要求 | 可參照成都市中心城區(qū)商品住房限購政策 | 可參照，《成都市中心城區(qū)限價(jià)商品住房申請(qǐng)、審核、配售及監(jiān)督管理暫行辦法》 |
出售限制 | 無限制 | 5年內(nèi)不得用于出租、轉(zhuǎn)借或改變用途。違規(guī)出租、轉(zhuǎn)借或改變用途的，由住房保障管理部門責(zé)令其限期改正，對(duì)逾期拒不糾正的，收回其住房。 |
價(jià)格限制 | 市場(chǎng)定價(jià) | 住宅比市場(chǎng)價(jià)格低15%-20%，兼容的商業(yè)部分按市場(chǎng)定價(jià) |
2、通過剩余法找到影響價(jià)格的差別點(diǎn)
對(duì)于土地價(jià)格的評(píng)估，我們主要分析限價(jià)商品房和普通商品房對(duì)地價(jià)有影響的地方，有些因素雖然存在差異但對(duì)地價(jià)不存在實(shí)際影響。我們通過以下實(shí)例用假設(shè)開發(fā)法來對(duì)比其對(duì)地價(jià)影響的分析；
例：根據(jù)某經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目提供的《總平面圖》，其規(guī)劃指標(biāo)如下：
(1) 土地用途：商業(yè)、住宅用地；
(2) 使用年期：商業(yè)39.89年、住宅69.89年；
(3) 容積率：4.99；
(4) 地面建筑面積：商業(yè)面積比例為8.71%，住宅面積比例為91.02%，配套設(shè)施面積比例為0.26%；
(5) 建筑密度：總建筑密度25%，住宅建筑密度為13.86%；
(6) 綠化率：30%。
(7) 《關(guān)于限價(jià)商品房項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售價(jià)格的函》住宅價(jià)格限定為5530元/平方米，（依據(jù)調(diào)查區(qū)域正常市場(chǎng)住宅售價(jià)在6900元/平方米），商業(yè)部分按市場(chǎng)定價(jià)在16500元/平方米。
假設(shè)開發(fā)法測(cè)算過程摘要表
項(xiàng)目 | 開發(fā)價(jià)值 (元/㎡) | 開發(fā)成本 (元/㎡) | 利潤(rùn) (元/㎡) | 稅金及銷售費(fèi)用(元/㎡) | 維修基金(元/㎡) | 樓面地價(jià)(元/㎡) | 相關(guān)信息 |