城市劃撥地價評估思路
國有土地使用權(quán)劃撥，是經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。（《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》）
本文所指城市劃撥土地地價評估就是在一個城市中，在土地級別劃分后，如何對劃撥地價進行評估。對劃撥地價的評估，我們從三個方面來說明：劃撥地價內(nèi)涵的確定、劃撥地價的評估、土地增值收益率的確定。
一、劃撥地價內(nèi)涵的確定
1、 劃撥地價用途的設(shè)定：不需劃分用途
根據(jù)國土資源部令第9號令《劃撥用地目錄》規(guī)定，我國現(xiàn)行的劃撥用地的主要項目是：黨政機關(guān)和人民團體用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地及國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地和特殊項目（如監(jiān)獄等）用地。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目，應(yīng)當以有償方式提供土地使用權(quán)。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當實行有償使用。
劃撥用地不以營利為目的，且地價僅含成本地價，因此劃撥用地不分用途為益。
2、劃撥地價使用年期的設(shè)定：無限年期
關(guān)于劃撥土地使用權(quán)年期的界定存在兩種觀點，一種通常按用途的法定最高年期設(shè)定，另一種為“無限年期”。按法定最高年期設(shè)定的理由有：首先，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在“土地價格”的定義中，明確了我國的土地使用權(quán)價格是“一定年期”下的價格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權(quán)沒有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實上，這種不加界定代表著一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，國家可以隨時因需要收回。
筆者更認同第二種觀點，按無限年期設(shè)定劃撥用地地價內(nèi)涵。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到：依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。從操作層面來說：雖然國家可以隨時因需要收回劃撥用地，但是“隨時”是無法預(yù)測的，就算按法定最高年期設(shè)定，也不能說明國家會在法定最高年期內(nèi)收回，按法定使用年期設(shè)定并沒有理由。因此可按無限年期設(shè)定劃撥地價內(nèi)涵，如有需要，可按年期修正公式對無限劃撥地價進行修正，得到有限年期劃撥地價價格。
3、估價基準日、容積率、開發(fā)程度的設(shè)定
根據(jù)實際情況進行設(shè)定。
二、劃撥地價的評估
國土資源部發(fā)布《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，提出“可依據(jù)劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格”。
理論上，市場比較法，收益法，成本法均可用于劃撥地價的評估，但受到實際情況限制，如市場法中缺少交易案例，收益法中難以確定凈收益，因此，用成本法進行評估。
在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，針對新開發(fā)土地，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤；針對征收有房屋的國有土地，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)包括房屋拆遷過程中發(fā)生費用的總和及有關(guān)稅費、利息和利潤。
1、新開發(fā)土地
土地取得費為區(qū)域內(nèi)平均土地取得費，可根據(jù)當?shù)貙嵤┪募鞍咐M行測算。
土地開發(fā)費為區(qū)域達到現(xiàn)狀平均開發(fā)程度需投入的費用，可按實際數(shù)據(jù)進行測算。
相關(guān)稅費含：耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費、土地管理費等，均按相關(guān)標準計算。
利息根據(jù)開發(fā)年期按人民幣現(xiàn)行貸款利率計算。
利潤按社會平均利潤計算。
2、征收國有土地上房屋的土地劃撥地價
劃撥土地價格為房屋拆遷成本、土地整理費、有關(guān)稅費、利息和利潤之和。
房屋拆遷成本：房地產(chǎn)補償費，根據(jù)被拆遷片區(qū)房屋的用途，建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場價格確定。實際評估時，其標準應(yīng)略高于(至少不低于)所在類區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平。根據(jù)拆遷實務(wù)，房屋拆遷成本還應(yīng)包含臨時安置及補償費（拆遷補助費、過渡費、停產(chǎn)停業(yè)補助費、搬家費、優(yōu)惠及獎勵）。
土地整理費：拆除費用減去殘值
相關(guān)稅費：房屋拆遷估價費、房屋拆遷服務(wù)費、其他費用（一定比例）
利息根據(jù)開發(fā)年期按人民幣現(xiàn)行貸款利率計算。
利潤按社會平均利潤計算。
三、土地增值收益率的確定
土地增值收益是指在土地出讓過程中，國有土地權(quán)益在經(jīng)濟上的收益，一般可以用土地出讓金來替代。2002年實施的國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確規(guī)定：“劃撥土地價格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”。 2008年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》強化了劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規(guī)定：應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。因此，土地增值收益可以看成是土地出讓價格與土地劃撥價格的差，即
土地增值收益＝土地出讓價格-土地劃撥價格
具體測算方法為：
1、針對每一個土地出讓案例，分析其成本價格，通過交易成交價與成本價格的差得到土地增值收益，從而得到每宗地的土地增值收益率，再通過統(tǒng)計方法得到綜合土地增值收益。
2、針對土地出讓平均價格（含市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果），分析平均土地成本價格，得到土地增值收益，從而得到土地增值收益率。
通過對劃撥地價定義的界定、劃撥地價評估方法的選定及增值收益測算方法的確定，我們即可以對城市劃撥地價進行評估。
作者：郭貴玥
二O一O年三月五日