淺析剩余法中如何確定房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤
剩余法是用于商業(yè)、住宅類用地最常用的評估方法之一，剩余法的公式如下：V=A-B-C V：待估土地價格；A開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值；B：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；C：開發(fā)商合理利潤。從上面公式中不難看出用剩余法評估土地價值關(guān)鍵是如何確定A，B，C三部分?jǐn)?shù)據(jù)，其中A為房地產(chǎn)開發(fā)價值，現(xiàn)在由于房地產(chǎn)交易市場日益繁榮和公開化，這部分?jǐn)?shù)據(jù)是很容易調(diào)查獲取。B部分?jǐn)?shù)據(jù)，也因為現(xiàn)在建設(shè)項目多采用公開招投標(biāo)，同時國家統(tǒng)計局也定期公布各項建材價格以及人工費用，所以該部分?jǐn)?shù)據(jù)也很好確定。C部分為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤，該部分資料為企業(yè)經(jīng)營秘密，資料一般較難獲取，去稅務(wù)局中查取企業(yè)財務(wù)報表中的利潤率，由于該部分資料和企業(yè)的其他經(jīng)營收入和支出混合在一起不好剝離，再加上開發(fā)企業(yè)多會采取一些合理避稅的措施，所以通過稅務(wù)局獲取的相關(guān)稅務(wù)資料真實性不高。如何確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)利潤成了剩余法評估中的難點，筆者在此和大家探討一下如何確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。
筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)利潤可以從可以通過以下三種方法綜合確定出房地產(chǎn)銷售利潤率從而確定出房地產(chǎn)企業(yè)的利潤額。
一、通過國家的稅收政策合理確定房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤低限
依據(jù)國稅發(fā)[2006]31號文件中對非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：
１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。
２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。
國家稅務(wù)局，通過各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征稅率，在目前階段各地都在實施，而且實際核算時候所應(yīng)交的稅額往往大于預(yù)征的數(shù)額，說明該部分利潤率還是得到社會的基本認(rèn)可，所以在現(xiàn)階段國家稅務(wù)政策未做改變調(diào)整前，我們可以認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率的低限標(biāo)準(zhǔn)。在具體操作中可參照各地方稅務(wù)局的配套文件。
二、通過上市公司財務(wù)報表中分析項查取上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目銷售利潤率為我們確定利潤率的高限。筆者收集了部分上市公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近三年的銷售利潤率情況，詳見下表。
表1 近三年部分房地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)銷售利率情況一覽表
上市代碼 | 公司名稱 | 2006年 | 2007年 | 2008年 | 平均 |
000002 | 萬科A | 39.00% | 41.99% | 36.15% | 39.05% |
000042 | 深長城 | 40.40% | 36.43% | 53.37% | 43.40% |
000024 | 招商地產(chǎn) | 41.29% | 47.00% | 37.67% | 41.99% |
000009 | 深寶安 | 36.78% | 31.26% | 29.22% | 32.42% |
000402 | 金融街 | 49.46% | 44.16% | 36.88% | 43.50% |
000558 | 萊茵置業(yè) | 34.05% | 29.77% | 24.68% | 29.50% |
600048 | 保利地產(chǎn) | 40.80% | 38.50%相關(guān)信息 |