淺議土地估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范
目前，我國土地估價機構(gòu)包括中介服務類估價機構(gòu)與事業(yè)性估價機構(gòu)。中介服務類土地估價機構(gòu)主要從事企業(yè)改制、上市、咨詢、抵押等市場性業(yè)務，事業(yè)性估價機構(gòu)從事土地一級市場供地、出讓等政府性業(yè)務。隨著我國土地估價行業(yè)的市場化發(fā)展，土地估價機構(gòu)進一步向中介服務性轉(zhuǎn)化，估價機構(gòu)與估價人員呈現(xiàn)快速發(fā)展。全國土地估價機構(gòu)已近2000家，土地估價師達20000余人。由于土地估價行業(yè)準入門檻低，新增機構(gòu)多，行業(yè)發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，市場競爭日趨激烈，執(zhí)業(yè)環(huán)境混亂，執(zhí)業(yè)風險加大，有的機構(gòu)為追求業(yè)務量，不注重報告質(zhì)量和規(guī)范執(zhí)業(yè)，在評估價格和項目收費方面一味依從客戶，完全背離市場，這不僅加大了自身的執(zhí)業(yè)風險，同時也擾亂了行業(yè)秩序，敗壞了行業(yè)形象。因此加強機構(gòu)執(zhí)業(yè)行為管理和防范執(zhí)業(yè)風險已成為土地估價中介服務行業(yè)的當務之急。本文主要從中介服務角度探討土地估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范管理。
1、建立適合土地估價機構(gòu)發(fā)展的外部環(huán)境
我國土地估價事業(yè)始于上世紀九十年代初，基于土地使用權(quán)的改革，土地作為生產(chǎn)要素要求在經(jīng)濟上得到體現(xiàn)，國家、省、市（州）、縣等國土管理部門相繼建立地價與評估的事業(yè)性單位------土地估價事務所。從2000年開始，國務院下文要求經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)與政府部門實行脫鉤，改制為合伙制或有限責任制公司。此后全國各地土地估價機構(gòu)如雨后春筍，充滿了勃勃生機，并得到快速發(fā)展。但是，我們必須看到，土地機構(gòu)執(zhí)業(yè)環(huán)境并未完善，需要行業(yè)管理部門進行長遠規(guī)劃。
1.1制訂行業(yè)發(fā)展長遠規(guī)劃，建立機構(gòu)進入與退出的長效機制
國土管理部門和土地估價行業(yè)協(xié)會作為土地估價行業(yè)的監(jiān)管部門，肩負著土地估價事業(yè)發(fā)展規(guī)劃的責任。土地估價作為國務院確定的六大評估行業(yè)之一，從業(yè)機構(gòu)與從業(yè)人員均需了取得特別認證，即從業(yè)人員需取得土地估價師資格并經(jīng)注冊，估價機構(gòu)需獲得中國土地估價師協(xié)會或省土地估價師協(xié)會注冊，方可從事土地估價業(yè)務。目前，機構(gòu)取得土地估價資質(zhì)相對容易，機構(gòu)數(shù)量增長較快，且多數(shù)機構(gòu)集中在省會一級的城市。以四川省為例，全省現(xiàn)有機構(gòu)達130余家，有近一半的機構(gòu)法人地址在成都市。由于機構(gòu)增長與市場業(yè)務的平衡格局被打破，各機構(gòu)為了生存，使出渾身解數(shù)爭奪有限的客戶資源，機構(gòu)之間大打價格戰(zhàn)。有的機構(gòu)甚至于土地估價的有關(guān)法律、法規(guī)及估價規(guī)程而不顧，放棄基本原則，一味遷就客戶要求，客戶要多少就評估多少。這種局面如果一直持續(xù)下去，最終的結(jié)局只能降低土地估價行業(yè)的權(quán)威性和社會公信力，土地估價師的特殊技能也不會被社會所承認。作者以為，土地估價行業(yè)既然具有特許經(jīng)營性質(zhì)，屬特許經(jīng)營行業(yè)，行業(yè)主管部門就理應制訂土地估價行業(yè)發(fā)展的長遠規(guī)劃，保持機構(gòu)注冊量與當?shù)赝恋卦u估市場容量相匹配，使得土地估價機構(gòu)有一定的生存和發(fā)展空間，同時按照市場規(guī)律建立機構(gòu)進入與退出的長效機制，通過優(yōu)勝劣汰，促使土地估價行業(yè)良性發(fā)展。
1.2明確土地估價中介服務范圍，規(guī)范政府行政行為
早在1999年，國土資源部“關(guān)于土地評估機構(gòu)與政府主管部門脫鉤的通知” 就明確指出，我國土地評估機構(gòu)按兩類不同性質(zhì)分立。一類是合伙制或有限責任制的土地評估中介服務機構(gòu)，從業(yè)范圍為市場中介性的土地評估，主要涉及出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、企業(yè)改制與上市等地價評估；亦可在特定條件下受政府委托從事公益性、職能性、社會服務性的土地評估。另一類是按《事業(yè)單位登記管理暫行條例》進行登記，保留事業(yè)單位性質(zhì)的土地評估機構(gòu)，專職承擔政府職能性、公益性、社會服務性的土地評估，如基準地價、標定地價、出讓底價的評估等，這類機構(gòu)及下設的附屬評估機構(gòu)將不再承擔土地評估的中介業(yè)務。從該通知內(nèi)容來看，兩類機構(gòu)從業(yè)范圍劃分非常清楚，對當時土地估價機構(gòu)的脫鉤改制起到了積極的推動作用。但在有的地方，事業(yè)性土地估價機構(gòu)與中介服務性土地估價機構(gòu)爭業(yè)務，甚至壟斷當?shù)赝恋卦u估業(yè)務；有的城市國土管理部門從便民出發(fā)，出臺相關(guān)規(guī)定限制土地評估業(yè)務范圍，使得本來狹小的土地評估市場業(yè)務量更少，對僅依靠土地估價作為機構(gòu)唯一業(yè)務來源，這類機構(gòu)將面臨巨大的生存危機。
2、建立土地估價機構(gòu)內(nèi)部運行機制
土地估價業(yè)務的開展涉及估價業(yè)務開拓、估價項目作業(yè)、估價技術(shù)支持、機構(gòu)后勤保障等方方面面。作為專業(yè)性的土地估價中介服務機構(gòu)，應結(jié)合上述各環(huán)節(jié)設置諸如業(yè)務開拓、業(yè)務評估、技術(shù)保證與監(jiān)督、后勤管理等部門，并對各部門進行職能分工，從而建立有效的內(nèi)部運行架構(gòu)體系，在此基礎上，機構(gòu)應結(jié)合自身實際情況，建立和完善內(nèi)部財務管理、人事勞資管理、收入分配管理、部門崗位責任、估價業(yè)務操作規(guī)則等相關(guān)制度。通過合理的部門設置，有效的內(nèi)部分工，可進一步提高機構(gòu)內(nèi)部的運行速度，提高工作效率；而相關(guān)管理制度的建立和完善，則有助于土地估價機構(gòu)有序運轉(zhuǎn)。因此機構(gòu)內(nèi)部職能分工與相關(guān)管理制度的建立與完善，是建立土地估價機構(gòu)良好內(nèi)部運行機制的前提條件。
3、加強估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)規(guī)范
建立土地估價機構(gòu)內(nèi)部運行機制后，機構(gòu)應加強自身的執(zhí)業(yè)規(guī)范，在市場化的條件下，估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范應包括業(yè)務來源管理、執(zhí)業(yè)人員管理、執(zhí)業(yè)過程管理等方面。
3.1估價業(yè)務來源管理
估價機構(gòu)對業(yè)務的爭取一般兩種途徑，一是主動爭取，二是被動接受。在目前土地評估市場競爭異常激烈的背景條件下，大部分機構(gòu)業(yè)務的來源主要通過主動爭取獲得。在爭取業(yè)務的過程中，各機構(gòu)對業(yè)務來源管理不盡相同，主要包括以下二種模式：
A、機構(gòu)統(tǒng)一管理、運作模式
這種模式通常采取機構(gòu)對業(yè)務由專門的部門或人員進行統(tǒng)一承接，統(tǒng)一管理、一致對外，從業(yè)務取得、估價作業(yè)、成果提交到費用的收取與風險的承擔，均以機構(gòu)為主體進行運轉(zhuǎn)。
B、機構(gòu)---個人運作模式
該模式采取個人以機構(gòu)的名義對外承接業(yè)務，共享機構(gòu)品牌，共用機構(gòu)資源。取得業(yè)務的個人對業(yè)務取得、估價作業(yè)、成果提交到費用的收取全權(quán)負責。土地估價機構(gòu)在該模式下僅收取必要基本費用，其余費用由業(yè)務人支配。
上述兩種運作模式各有優(yōu)劣利弊，A模式有利于機構(gòu)業(yè)務的統(tǒng)一管理、重大項目操作協(xié)調(diào)、估價報告質(zhì)量的保證、風險控制以及機構(gòu)凝聚力的提升等，弊端在于業(yè)務職能分工的細化使得業(yè)務來源過分依賴于特定的部門或個人；B模式從估價業(yè)務來源到估價成果的提交作為一個系統(tǒng)工程，由業(yè)務承接人員負責到底，土地估價機構(gòu)給予業(yè)務承接人員較大的經(jīng)濟與管理權(quán)限，利于調(diào)動業(yè)務承接人員爭取估價業(yè)務的積極性，提高估價機構(gòu)的市場占有率，但同時也可能引起機構(gòu)凝聚力下降、風險難以控制、重大項目難以協(xié)調(diào)等弊端。土地估價機構(gòu)對業(yè)務來源選擇何種模式進行管理，應根據(jù)自身情況確定，不過無論采取何種模式，估價業(yè)務來源管理均以機構(gòu)名義承接，這是土地估價行業(yè)管理的基本要求。
3.2估價人員的管理
土地估價機構(gòu)的運行離不開估價人員，對估價人員的管理直接影響到估價業(yè)務的開展。估價人員的管理除遵守國家對估價人員執(zhí)業(yè)要求的有關(guān)規(guī)定外，在機構(gòu)內(nèi)部還需建立一套適合自身發(fā)展的人員管理模式。
3.2.1建立合理的人員結(jié)構(gòu)層次
估價人員包括估價師和估價員兩個層次，估價機構(gòu)應從機構(gòu)業(yè)務潛力、收入與成本、機構(gòu)資質(zhì)要求等方面綜合考慮，合理確定估價師與估價員的數(shù)量，形成合理的人才梯度和結(jié)構(gòu)層次，有效配置人力資源。
3.2.2保持業(yè)務技術(shù)骨干人員的相對穩(wěn)定
估價機構(gòu)的競爭力在于人才的競爭，在日趨激烈的土地估價市場要立于不敗之地，估價機構(gòu)必須建立一套吸引人才、用好人才的有效制度，確保業(yè)務技術(shù)骨干人員的相對穩(wěn)定。為達此目的，機構(gòu)應建立科學合理的收入分配機制和職級管理制度，為業(yè)務技術(shù)骨干人員提供可靠的經(jīng)濟收入保障和事業(yè)發(fā)展空間，讓他們對機構(gòu)有認同感情、歸屬感，并對自己從事的工作充滿成就感與幸福感。
3.2.3建立估價人員約束機制
估價人員約束機制是指估價機構(gòu)對估價人員在遵守機構(gòu)內(nèi)部紀律、完成業(yè)務等方面應達到的要求。估價機構(gòu)要規(guī)范運作，必然要求估價人員應按機構(gòu)制定的有關(guān)規(guī)章制度行事，在工作時間、辦公紀律、工作業(yè)績或工作成果等方面對估價人員進行約束。強化估價人員在重大或疑難項目的匯報與研究制度，強調(diào)估價人員在估價機構(gòu)工作性質(zhì)的專職性、工作時間的統(tǒng)一性、以及工作業(yè)績與成果的準確性。
3.3執(zhí)業(yè)過程管理
執(zhí)業(yè)過程管理包括建立估價基本程序、搭建估價技術(shù)平臺、建立報告質(zhì)量監(jiān)管體系等方面。
3.3.1估價基本程序管理
估價機構(gòu)在內(nèi)部執(zhí)業(yè)規(guī)范管理過程中，應制定估價人員業(yè)務操作須遵守的基本程序，從估價資料的前期準備、估價標的物產(chǎn)權(quán)審查、現(xiàn)場調(diào)查與核實、相關(guān)市場交易案例的收集等各個環(huán)節(jié)著手，進行規(guī)范作業(yè)，避免基本程序不到位帶來的法律風險。通過公司崗位職責，明確從估價員、估價師、部門經(jīng)理到公司老總等各個崗位的責任權(quán)限，建立估價業(yè)務在機構(gòu)內(nèi)部的信息反饋和對外統(tǒng)一信息發(fā)布機制，最終達到估價業(yè)務的有序開展。
3.3.2搭建估價技術(shù)平臺
土地估價技術(shù)發(fā)展到今天，已基本成熟，國家也出臺了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在估價基本程序、估價報告的格式、計算方法等方面進行規(guī)范。但《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》只是一個輪廓性要求，針對具體項目，如何進行操作、有關(guān)參數(shù)如何選擇等，需要估價機構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員收集相關(guān)資料，建立具體技術(shù)操作平臺來加以解決。從實際操作來看，估價技術(shù)操作平臺應包括估價技術(shù)標準、估價（技術(shù)）報告模板、相關(guān)技術(shù)參數(shù)系統(tǒng)、技術(shù)檔案資料等方面的內(nèi)容。估價技術(shù)平臺的建立，不僅利于提高機構(gòu)執(zhí)業(yè)的標準化 ，也有利于提高估價人員的工作效率，同時還可為避免估價人員的非規(guī)范作業(yè)，降低估價機構(gòu)或估價人員的執(zhí)業(yè)風險。因此，是否建立土地估價技術(shù)平臺，也是土地估價機構(gòu)規(guī)范管理的衡量標準之一。
3.3.3建立與完善估價報告質(zhì)量監(jiān)管體系
在機構(gòu)內(nèi)部建立與完善估價報告質(zhì)量監(jiān)督體系，適時監(jiān)控執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務水平，可有效提高估價報告質(zhì)量，降低從業(yè)風險。比較規(guī)范土地估價機構(gòu)通常會設置專門的技術(shù)或質(zhì)量監(jiān)督部門或?qū)Ｂ毴藛T來開展此項工作，監(jiān)管工作貫穿于執(zhí)業(yè)整個過程。在業(yè)務操作階段，主要監(jiān)督業(yè)務人員嚴格遵守機構(gòu)內(nèi)部運作程序情況；在成果上報階段，督促估價人員按照規(guī)定的權(quán)限就初評結(jié)果提交機構(gòu)主管領導審查；在成果提交階段，提交估價報告前，估價成果需通過估價人員初審、部門經(jīng)理復核、技術(shù)或質(zhì)量監(jiān)督部門抽查等程序；項目完成后，技術(shù)或質(zhì)量監(jiān)督部門還應加強估價項目的事后抽查，了解估價報告的質(zhì)量狀況、估價資料的歸檔情況。并針對估價過程中存在的有關(guān)問題組織估價人員進行通報、交流，對優(yōu)秀估價報告與問題報告進行點評，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓，從而達到提高估價人員的整體技術(shù)水平，有效降低從業(yè)風險。
4、結(jié)語
土地估價中介機構(gòu)的發(fā)展壯大，從外部環(huán)境而論，首先需要國家對土地估價事業(yè)的政策支持，同時還離不開行業(yè)監(jiān)管部門的大力扶持，只有在這一大環(huán)境下，土地估價中介機構(gòu)才有生存和成長的空間。從自身來看，土地估價中介機構(gòu)在發(fā)展過程中，應加強機構(gòu)內(nèi)部機制建設，從人員到業(yè)務等方面建立行之有效的管理制度，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，規(guī)避作業(yè)風險，從而在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
作者：石勝國